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人民日報：房子必須給人住高房價是不可承受之重

2010-10-21 9:05:56 來源：人民日報

人民圖片供圖

　　9月底,，有關(guān)部門出臺旨在細化房地產(chǎn)調(diào)控“國十條”落實的一系列政策措施，再度給今年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼,。政策出臺,，及時遏制了8月份以來部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的過熱跡象，使調(diào)控的效果得以進一步顯現(xiàn),。

　　在市場普遍懷疑本輪調(diào)控又將以“屢調(diào)屢漲”的局面結(jié)束時,，國家再次給調(diào)控加碼，彰顯了調(diào)控取得成功的決心,。但另一個問題逐漸凸現(xiàn),，近年來，為了遏制房價過快上漲,，“國六條”,、“國八條”、“國十條”等短期政策不斷出臺,，但政策被市場消化的節(jié)奏越來越快,，使人們對調(diào)控的效果普遍感到心里沒底。因此,，在出臺短期政策之外,，加快推進長期制度改革,、去除積弊、尋找改革新出路迫在眉睫,。

　　要推進相關(guān)制度改革,，就要厘清“房子是什么，土地值幾何,，政府職責何在”等最基本的問題,。本版從今天起推出“深入看樓市”欄目，深入分析理性看待上述問題,，推進房地產(chǎn)市場長期性,、根本性制度建設(shè)。

　　——編者

　　特殊國情和快速城市化階段,，住房必須“給人住”

　　“你買房了嗎,？”

　　“房價要漲到什么時候？”

　　“調(diào)控會把房價降下來嗎,？”

　　盡管“商品房”,、“房價”這些詞出現(xiàn)在中國人的生活中，只是近十幾年的事情,。但最近幾年,，房價過高的問題越來越引起社會普遍關(guān)注，“房子”幾乎成了人們在各種場合談?wù)撟疃嗟脑掝},。2009年,，電視連續(xù)劇《蝸居》播出后在廣大觀眾中引起熱議，甚至成為一個社會現(xiàn)象,。正是因為它折射出在高房價的背景下,，都市無房族的困惑與無奈。

　　“當前這個時期,，是住房問題最突出的時期,，事關(guān)千家萬戶的安居問題，因此格外受到關(guān)注,�,！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人接受記者采訪時表示。

　　新中國成立后很長一個時期,，我國實行的是福利分房制度,。雖然名義上是免費住房，但由于供應(yīng)嚴重不足,，人們總體居住條件長期得不到改善,，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景,，很多人記憶猶新,。到1978年，城市人均住房建筑面積僅6.7平方米,。

　　改革開放30年來,，尤其是1998年停止住房實物分配，全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革后的10多年來,，城鎮(zhèn)居民住房條件有了明顯改善,。到2009年底，城市人均住房面積已近30平方米,，住房的嚴重短缺有了很大程度緩解,，大部分家庭都擁有了自有住房。

　　然而,，在城鎮(zhèn)化進入快速發(fā)展階段的背景下,，由于住房需求持續(xù)增加，住房問題的壓力在較長時期內(nèi)仍然存在,。

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負責人介紹,，2009年中國城鎮(zhèn)化發(fā)展水平達到46.6%，保守估計,，到2020年我國城市化率將達到55%,。按照相關(guān)規(guī)劃，未來10年中國的人均居住面積將達到35平方米,，而2008年這一數(shù)字為28平方米左右,。這意味著未來10年全國城市住宅的需求會達到42億平方米，相當于每年新增4.2億平方米,。如果考慮到2020年中國總體上的城市化率將達到55%左右，平均每年提高一個百分點,，那么加上這部分新增城市人口,，未來每年產(chǎn)生的真實住宅需求將在8億平方米左右。對住房供應(yīng)是個巨大的壓力,。

　　“可以說,，我國城鎮(zhèn)住房存在著‘絕對短缺’�,！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認為,，自1999年以來，中國在城鎮(zhèn)中建了將近80億平方米的新房,，大概7000萬套新房,，相當于我國2008年2億城鎮(zhèn)家庭的35%住了新房。但即便如此，每百戶城鎮(zhèn)家庭中,，每年也只能有3到4戶住進新房,。這種“絕對短缺”得經(jīng)過20年到30年的艱苦努力才能消除，在相當長的時期內(nèi),，住房供應(yīng)還需要保持較高的增長速度,，才能滿足城鎮(zhèn)居民對住房的需求。

　　一方面是需求持續(xù)上升,，另一方面,，我國人多地少的國情決定了保護耕地是重要國策，不能無節(jié)制地拓展城市,、占用土地,，土地資源的有限性、城市空間的有限性和住房需求膨脹的矛盾會長期突出,。

　　此外,，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史只有10多年，體制機制還不健全,。過去10年較為重視通過房地產(chǎn)市場解決住房需求,，面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足，欠賬過多,，造成住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,。

　　近年來房價快速上漲，又導(dǎo)致一些大城市,，中等收入家庭買不起房,，近年來央行定期公布的針對儲戶的調(diào)查中，認為“當前房價過高”的居民始終保持在70%以上,。種種因素交織,，使得住房問題在近幾年集中凸顯，成為社會熱點,。

　　“快速城鎮(zhèn)化階段,，大量居民需要改善住房條件，以及人多地少的特殊國情,，決定了我國的住房制度發(fā)展,，不能走高房價、高泡沫,、高耗能,、大戶型的道路，應(yīng)該以滿足居民自住為主要目標,�,！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說,。

　　高房價是“不可承受之重”，調(diào)控體現(xiàn)住房消費品特性

　　住房建設(shè)以滿足居民自住為主要目標,，也就是說,，房子蓋了應(yīng)該用于居住，而不是投資炒作,。然而,，在一些城市，一邊是需要住房的大量居民買不起房,，另一邊則是許多房屋空置,，購房者買了房并沒有用于居住。

　　住房既是消費品,，也是投資品,，近年來這樣的觀念已經(jīng)深入人心�,！暗窃诋斍暗闹袊�,，更需要住房體現(xiàn)消費品特性，主要用于居住,�,！敝袊缈圃航鹑谘芯克彼L巴曙松表示，此前一段時期房地產(chǎn)的投資品特性過于濃厚,，使得房地產(chǎn)市場充滿投機氣氛,，導(dǎo)致房價在短期內(nèi)過快上漲。

　　“蝸居”,、“蟻族”,、“房奴”、“裸婚”……近幾年這些熱門詞匯的流行,，說明高房價已經(jīng)成為人們生活中的“不可承受之重”,。

　　巴曙松認為，今年以來以“國十條”為代表的房地產(chǎn)調(diào)控,，最突出的特點就是增加供給,、打擊投機，目的正在試圖推動房地產(chǎn)回歸消費品特性,，調(diào)控的方向符合當前我國的實際情況。

　　在調(diào)控初現(xiàn)成效的情況下,，8月份起,，由于部分區(qū)域房價下降，樓市需求有所回暖,。巴曙松認為,，在一定程度上，這是調(diào)控政策引向深入的表現(xiàn)。開發(fā)商資金壓力加大,，降價銷售動力強化,，樓市存量不斷增加。因此房價出現(xiàn)下調(diào),，并引發(fā)需求釋放,、成交量上升，實際上這輪市場反彈是由自住型需求推動的,，正是體現(xiàn)了住房的消費品特性,。

　　但9月份以來，部分城市再度出現(xiàn)量價快速上漲的現(xiàn)象,，樓市重現(xiàn)過熱苗頭,。9月底，有關(guān)部門再次出臺五項措施,，如要求停止對購買第三套房發(fā)放貸款,，購房首付提高到30%，部分城市限制新購房套數(shù)等,。10月份,，市場再度降溫。

　　“五項措施的指向非常明確,，就是進一步嚴厲的抑制投機,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認為,，“比如停止發(fā)放第三套房貸,，如果不能貸款，對炒房人而言,，炒房的成本和風險就會大大增加,，會撤出市場�,！�

　　同時,，從去年底本輪調(diào)控啟動之初，就始終強調(diào)要努力增加供應(yīng),，尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供應(yīng),。隨著調(diào)控政策落實，土地供應(yīng)持續(xù)增加,、樓市供不應(yīng)求的情況有所緩解,，房價上漲預(yù)期得到遏制，投機性需求被有效抑制甚至離場,。住房回歸消費品特性的轉(zhuǎn)變正越來越明顯,。

　　改革住房供應(yīng)體系,，增加公租房比例，給市場一個穩(wěn)定預(yù)期

　　短期調(diào)控政策穩(wěn)住了市場預(yù)期,，為長期制度改革換來了時間和空間,。“這幾年出臺的調(diào)控政策被市場消化的節(jié)奏越來越快,，后續(xù)的制度改革應(yīng)該及時跟上,，才能保持住調(diào)控的效果不被再次削弱�,！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會秘書長聶梅生說,。

　　要讓住房更多體現(xiàn)消費特性，滿足老百姓的居住需求,，首先要在住房供應(yīng)體系的建設(shè)上下功夫,。房改初期，我國曾提出“構(gòu)建經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”,，然而在后期的執(zhí)行過程中,，卻演變?yōu)槭袌龌纳唐贩繛橹鳌?BR>
　　“如果市場上只有商品房，在供不應(yīng)求的情況下,，必然是價高者得,。”陳淮說,，“住房供應(yīng)相關(guān)政策必須向中低收入家庭傾斜,。”

　　“近兩年國家支持大力發(fā)展公共租賃房非常好,，應(yīng)該增加公租房在住房供應(yīng)中的比重,，為轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)模式尋找新的出路�,！甭櫭飞硎�,，當公共租賃房形成一定規(guī)模時，可以由政府背景的機構(gòu)持有并出租房屋,，面向中低收入和新就業(yè)人群供應(yīng),，整個住房供應(yīng)體系就可能演變?yōu)槭袌龌A(chǔ)上的“B to C”模式。這種模式可以將住房資源有效地分配給需要住房的人,，實現(xiàn)住房的消費品屬性,。對平抑房價、增加供應(yīng),、穩(wěn)定預(yù)期都有巨大意義,。

　　據(jù)聶梅生介紹，隨著國家對投資型購房需求的抑制,，商品房市場增量型,、擴張型的發(fā)展模式會走到頭。已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意加入政府的公租房建設(shè),，公租房發(fā)展完善,，有可能形成收支平衡甚至略有盈余的開發(fā)模式。一旦開發(fā)商介入,，公租房建設(shè)的資金難題將迅速得以緩解,。這還需要政府推動，需要加大政策支持力度,，以及發(fā)展公租房建設(shè)基金,。最近工商聯(lián)和建行等機構(gòu)正在商討，由一批龍頭開發(fā)商出資成立公租房發(fā)展基金,，大規(guī)模參與公租房建設(shè),，將房地產(chǎn)市場的資金引導(dǎo)進入保障性住房建設(shè)。

　　在商品房建設(shè)方面,，要更好的發(fā)揮住房的消費品特性,，就必須多建設(shè)中小套型、中低價位的普通商品房,，讓人們既買得起,，又住得舒適。2006年我國曾出臺過著名的“90/70”政策,，即要求90平方米以下的中小戶型住房建設(shè)規(guī)模不得少于70%,。政策出發(fā)點十分好，但由于一直缺乏配套措施支持,，以及政策本身在操作層面的難度,，如今已經(jīng)不了了之。中國房地產(chǎn)協(xié)會有關(guān)專家認為,，在住房中長期規(guī)劃的編制中,，仍應(yīng)強調(diào)建設(shè)中小戶型商品房，適當提高商品房小區(qū)的容積率上限,，同時明確限制大戶型住房的發(fā)展,，建議通過土地出讓、財稅等政策,，增強可操作性,。

　　在供應(yīng)端進行改革的同時，也要在需求端繼續(xù)抑制投資投機性需求,。聶梅生認為,，當前除了信貸手段以外，抑制投資投機的還是主要靠行政手段,，不利于形成穩(wěn)定的預(yù)期,。建議盡快明確房產(chǎn)稅的時間表,，增加投資者的持有成本，才能從根本和長遠抑制投資投機性需求,，從而更好的體現(xiàn)住房的消費特性,，也能盡早給開發(fā)商和公眾一個穩(wěn)定的預(yù)期。

　　“中國是世界上少有的不征收不動產(chǎn)稅的國家,�,！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，“這使擁有或囤積大量住房的成本過低,，也助長了投機,。”在有關(guān)部門近期出臺的“五項措施”中,，已經(jīng)明確提出將房地產(chǎn)稅試點逐步推廣到全國,。一邊努力增加公共住房和中小套型普通商品房的供應(yīng)，一邊用經(jīng)濟手段長遠地抑制投機需求,，住房才能真正成為供老百姓居住的“家”,。

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