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小產(chǎn)權(quán)房清理大幕將啟占全國(guó)住房面積或超四成

2012-4-7 9:42:18 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 杜麗娟

　　飽受爭(zhēng)議的小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理或?qū)⑾崎_(kāi)大幕,。

　　國(guó)土部日前召開(kāi)發(fā)布會(huì)稱(chēng)，今年將選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題相對(duì)突出的城市,，開(kāi)展試點(diǎn)清理,，根據(jù)國(guó)土部初步的清理思路，將采取分類(lèi),、分步驟推進(jìn),。其中，侵占耕地等違法違規(guī),、尚未銷(xiāo)售以及新建,、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍,。

　　在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存看來(lái),，此舉并不能解決市場(chǎng)上小產(chǎn)權(quán)房的種種弊端，讓其補(bǔ)交土地出讓金,，逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路,。然而,，對(duì)于建筑標(biāo)準(zhǔn)和保障房完全不同的小產(chǎn)權(quán)房建筑模式，其“轉(zhuǎn)正”之路又絕非補(bǔ)交出讓金那么簡(jiǎn)單,。

　　價(jià)格優(yōu)勢(shì)

　　國(guó)土部門(mén)不完全的統(tǒng)計(jì)，截至2007年上半年,，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米,，近年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房存量逐年增加。

　　“盡管沒(méi)有統(tǒng)一的數(shù)據(jù),，目前北京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)占所有住房面積的20%,，而且從全國(guó)來(lái)看，北京和其他城市的小產(chǎn)權(quán)房并無(wú)很大的區(qū)別,，粗略預(yù)算,，目前小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模已經(jīng)占去四成�,！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)如實(shí)分析,。

　　在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房最大的吸引點(diǎn)就是價(jià)格優(yōu)勢(shì),，“相對(duì)國(guó)有土地上的商品房,，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格更低，一般只有商品房?jī)r(jià)格的三分之一,，有的甚至低于經(jīng)適房的價(jià)格,。”而在房?jī)r(jià)趨高不下的情況下,，相比單價(jià)上萬(wàn)的商品房,，這些小產(chǎn)權(quán)房一定程度上成為購(gòu)房者首選。

　　從現(xiàn)有數(shù)據(jù)分析來(lái)看,，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在大中城市城鄉(xiāng)接合部,、城中村、旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等郊區(qū),，種類(lèi)繁多,，情況復(fù)雜�,！耙�?yàn)闆](méi)有土地出讓金,、契稅和各種稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候既方便又便宜”,，而且這種“方便”還包括不受對(duì)購(gòu)買(mǎi)人群條件的限制,。

　　但在高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)下，購(gòu)買(mǎi)人群住房郊區(qū)化的現(xiàn)象明顯增加,，中心城區(qū)也開(kāi)始關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房,。中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為,，小產(chǎn)權(quán)房是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程的產(chǎn)物，雖目前存量很大,，但并沒(méi)有涉及不安定的因素,，當(dāng)前關(guān)鍵的問(wèn)題是要引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房向合理合法的角度發(fā)展。

　　國(guó)土部在召開(kāi)的一次新聞發(fā)布會(huì)上也表示,，2012年將開(kāi)始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房,，為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備，同時(shí)在調(diào)查研究,、清理試點(diǎn)和執(zhí)法監(jiān)察,、嚴(yán)格防范、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進(jìn),。

　　莫天全強(qiáng)調(diào),，盡管政策上態(tài)度已經(jīng)很明朗，但是目前建設(shè)在集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”仍然沒(méi)有得到國(guó)家認(rèn)可的房產(chǎn)證,，這樣上市交易很難受到法律的保護(hù),。

　　協(xié)議模式

　　事實(shí)上，許多小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過(guò)整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地,，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的,。“管理模式上大多是采取協(xié)議模式,，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)和鎮(zhèn)政府或者村政府進(jìn)行利益協(xié)調(diào),，雙方達(dá)成合作默契，以類(lèi)似開(kāi)發(fā)商的背景進(jìn)行開(kāi)發(fā),，和公開(kāi)的土地招拍掛方式相比,，這類(lèi)土地省去了很多環(huán)節(jié)，主要由當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府或鄉(xiāng)政府和開(kāi)發(fā)商自行商議,�,！标悋�(guó)強(qiáng)告訴記者。

　　一般來(lái)說(shuō),，開(kāi)發(fā)商主要集中在一些中小型公司,，因?yàn)闆](méi)有土地出讓金和各種稅費(fèi)等條件的限制，這些小產(chǎn)權(quán)房在后期市政配套方面遠(yuǎn)沒(méi)有商品房做得完善,。然而,，即便如此，小產(chǎn)權(quán)房還是突破了購(gòu)買(mǎi)人群的限制,，“規(guī)定只有在該區(qū)域具有宅基地資格的農(nóng)民才能購(gòu)買(mǎi),，但是現(xiàn)在市場(chǎng)上很多中心城區(qū)的人也開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)。有些還買(mǎi)了好幾套，甚至有為將來(lái)養(yǎng)老準(zhǔn)備的,，這也為小產(chǎn)權(quán)房的存在提供了一定的市場(chǎng),。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者,。

　　但這種龐大的市場(chǎng)需求,，以及協(xié)議開(kāi)發(fā)管理的模式也為未來(lái)埋下了隱患。

　　記者了解到,，小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓目前存在很多的限制,，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，并不具法律性質(zhì),，所以,，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的,，法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。而這種隱患的存在直接影響關(guān)系著小產(chǎn)權(quán)房的清理,。

　　對(duì)此,，陳寶存坦言，雖然國(guó)土部門(mén)已經(jīng)發(fā)文清理,，目前來(lái)看,，清理的方式應(yīng)該多樣化，對(duì)已經(jīng)成型的,，大規(guī)模高端住宅來(lái)說(shuō),，拆除的可能性很小。否則大規(guī)模拆除帶來(lái)的村民安置將影響社會(huì)穩(wěn)定,，“除非嚴(yán)重影響國(guó)家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃,，對(duì)于那些合理合規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)”,。

　　“小產(chǎn)權(quán)房影響政府收入，擾亂市場(chǎng)秩序,，目前清理只是為了保證增量不要上升,。如果不能實(shí)現(xiàn)稅收和土地出讓金的合法化，就意味著土地收購(gòu)儲(chǔ)備方法的失敗,，對(duì)政府而言,，補(bǔ)交土地出讓金使其合法化只是一種途徑�,！币拙臃康禺a(chǎn)研究院企業(yè)研究中心經(jīng)理周建成說(shuō),，就像沒(méi)有準(zhǔn)生證生孩子一樣，交了罰款仍然能上戶口。

　　但周建成并不贊同把小產(chǎn)權(quán)房引向保障房,，周建成認(rèn)為,，小產(chǎn)權(quán)房的建房標(biāo)準(zhǔn)和配套標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有達(dá)到保障房的要求，后期可能存在很多質(zhì)量問(wèn)題,。當(dāng)前應(yīng)防止個(gè)別地區(qū)因?yàn)楸Ｕ戏宽?xiàng)目沒(méi)有完成任務(wù),，而用小產(chǎn)權(quán)房充數(shù)的行為。

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