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飽受爭議的小產(chǎn)權(quán)房試點清理或?qū)⑾崎_大幕。
國土部日前召開發(fā)布會稱,,今年將選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市,,開展試點清理,根據(jù)國土部初步的清理思路,,將采取分類,、分步驟推進(jìn)。其中,,侵占耕地等違法違規(guī),、尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房,,有望列入清理范圍,。
在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存看來,此舉并不能解決市場上小產(chǎn)權(quán)房的種種弊端,,讓其補交土地出讓金,,逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路。然而,,對于建筑標(biāo)準(zhǔn)和保障房完全不同的小產(chǎn)權(quán)房建筑模式,,其“轉(zhuǎn)正”之路又絕非補交出讓金那么簡單。
價格優(yōu)勢
國土部門不完全的統(tǒng)計,,截至2007年上半年,,全國小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米,近年來小產(chǎn)權(quán)房存量逐年增加,。
“盡管沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù),,目前北京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)占所有住房面積的20%,而且從全國來看,,北京和其他城市的小產(chǎn)權(quán)房并無很大的區(qū)別,,粗略預(yù)算,,目前小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模已經(jīng)占去四成�,!敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長陳國強如實分析,。
在陳國強看來,小產(chǎn)權(quán)房最大的吸引點就是價格優(yōu)勢,,“相對國有土地上的商品房,,小產(chǎn)權(quán)房價格更低,一般只有商品房價格的三分之一,,有的甚至低于經(jīng)適房的價格,。”而在房價趨高不下的情況下,,相比單價上萬的商品房,這些小產(chǎn)權(quán)房一定程度上成為購房者首選,。
從現(xiàn)有數(shù)據(jù)分析來看,,小產(chǎn)權(quán)房主要集中在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村,、旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等郊區(qū),,種類繁多,情況復(fù)雜,�,!耙驗闆]有土地出讓金、契稅和各種稅費,,小產(chǎn)權(quán)房在購買的時候既方便又便宜”,,而且這種“方便”還包括不受對購買人群條件的限制。
但在高房價的趨勢下,,購買人群住房郊區(qū)化的現(xiàn)象明顯增加,,中心城區(qū)也開始關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房。中國指數(shù)研究院院長莫天全在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時認(rèn)為,,小產(chǎn)權(quán)房是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程的產(chǎn)物,,雖目前存量很大,但并沒有涉及不安定的因素,,當(dāng)前關(guān)鍵的問題是要引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房向合理合法的角度發(fā)展,。
國土部在召開的一次新聞發(fā)布會上也表示,2012年將開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房,,為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備,,同時在調(diào)查研究、清理試點和執(zhí)法監(jiān)察,、嚴(yán)格防范,、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進(jìn)。
莫天全強調(diào),盡管政策上態(tài)度已經(jīng)很明朗,,但是目前建設(shè)在集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”仍然沒有得到國家認(rèn)可的房產(chǎn)證,,這樣上市交易很難受到法律的保護(hù)。
協(xié)議模式
事實上,,許多小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地,,然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的�,!肮芾砟J缴洗蠖嗍遣扇f(xié)議模式,,即開發(fā)商通過和鎮(zhèn)政府或者村政府進(jìn)行利益協(xié)調(diào),雙方達(dá)成合作默契,,以類似開發(fā)商的背景進(jìn)行開發(fā),,和公開的土地招拍掛方式相比,這類土地省去了很多環(huán)節(jié),,主要由當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府或鄉(xiāng)政府和開發(fā)商自行商議,。”陳國強告訴記者,。
一般來說,,開發(fā)商主要集中在一些中小型公司,因為沒有土地出讓金和各種稅費等條件的限制,,這些小產(chǎn)權(quán)房在后期市政配套方面遠(yuǎn)沒有商品房做得完善,。然而,即便如此,,小產(chǎn)權(quán)房還是突破了購買人群的限制,,“規(guī)定只有在該區(qū)域具有宅基地資格的農(nóng)民才能購買,但是現(xiàn)在市場上很多中心城區(qū)的人也開始購買,。有些還買了好幾套,,甚至有為將來養(yǎng)老準(zhǔn)備的,這也為小產(chǎn)權(quán)房的存在提供了一定的市場,�,!睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
但這種龐大的市場需求,,以及協(xié)議開發(fā)管理的模式也為未來埋下了隱患,。
記者了解到,小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓目前存在很多的限制,,因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),,并不具法律性質(zhì),所以,,法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,,法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。而這種隱患的存在直接影響關(guān)系著小產(chǎn)權(quán)房的清理,。
對此,,陳寶存坦言,雖然國土部門已經(jīng)發(fā)文清理,,目前來看,,清理的方式應(yīng)該多樣化,對已經(jīng)成型的,,大規(guī)模高端住宅來說,,拆除的可能性很小。否則大規(guī)模拆除帶來的村民安置將影響社會穩(wěn)定,,“除非嚴(yán)重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃,,對于那些合理合規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,在補辦相關(guān)手續(xù),、補交相關(guān)費用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)”,。
“小產(chǎn)權(quán)房影響政府收入,擾亂市場秩序,,目前清理只是為了保證增量不要上升,。如果不能實現(xiàn)稅收和土地出讓金的合法化,,就意味著土地收購儲備方法的失敗,,對政府而言,補交土地出讓金使其合法化只是一種途徑,�,!币拙臃康禺a(chǎn)研究院企業(yè)研究中心經(jīng)理周建成說,就像沒有準(zhǔn)生證生孩子一樣,,交了罰款仍然能上戶口,。
但周建成并不贊同把小產(chǎn)權(quán)房引向保障房,周建成認(rèn)為,,小產(chǎn)權(quán)房的建房標(biāo)準(zhǔn)和配套標(biāo)準(zhǔn)都沒有達(dá)到保障房的要求,,后期可能存在很多質(zhì)量問題。當(dāng)前應(yīng)防止個別地區(qū)因為保障房項目沒有完成任務(wù),,而用小產(chǎn)權(quán)房充數(shù)的行為,。
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飽受爭議的小產(chǎn)權(quán)房試點清理或?qū)⑾崎_大幕。
國土部日前召開發(fā)布會稱,,今年將選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市,,開展試點清理,根據(jù)國土部初步的清理思路,,將采取分類,、分步驟推進(jìn),。其中,侵占耕地等違法違規(guī),、尚未銷售以及新建,、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房,有望列入清理范圍,。
在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存看來,,此舉并不能解決市場上小產(chǎn)權(quán)房的種種弊端,讓其補交土地出讓金,,逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路,。然而,對于建筑標(biāo)準(zhǔn)和保障房完全不同的小產(chǎn)權(quán)房建筑模式,,其“轉(zhuǎn)正”之路又絕非補交出讓金那么簡單,。
價格優(yōu)勢
國土部門不完全的統(tǒng)計,截至2007年上半年,,全國小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米,,近年來小產(chǎn)權(quán)房存量逐年增加。
“盡管沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù),,目前北京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)占所有住房面積的20%,,而且從全國來看,北京和其他城市的小產(chǎn)權(quán)房并無很大的區(qū)別,,粗略預(yù)算,,目前小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模已經(jīng)占去四成�,!敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長陳國強如實分析,。
在陳國強看來,,小產(chǎn)權(quán)房最大的吸引點就是價格優(yōu)勢,,“相對國有土地上的商品房,小產(chǎn)權(quán)房價格更低,,一般只有商品房價格的三分之一,,有的甚至低于經(jīng)適房的價格�,!倍诜績r趨高不下的情況下,,相比單價上萬的商品房,這些小產(chǎn)權(quán)房一定程度上成為購房者首選,。
從現(xiàn)有數(shù)據(jù)分析來看,,小產(chǎn)權(quán)房主要集中在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村,、旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等郊區(qū),,種類繁多,,情況復(fù)雜�,!耙驗闆]有土地出讓金,、契稅和各種稅費,小產(chǎn)權(quán)房在購買的時候既方便又便宜”,,而且這種“方便”還包括不受對購買人群條件的限制,。
但在高房價的趨勢下,購買人群住房郊區(qū)化的現(xiàn)象明顯增加,,中心城區(qū)也開始關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房,。中國指數(shù)研究院院長莫天全在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程的產(chǎn)物,,雖目前存量很大,,但并沒有涉及不安定的因素,當(dāng)前關(guān)鍵的問題是要引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房向合理合法的角度發(fā)展,。
國土部在召開的一次新聞發(fā)布會上也表示,,2012年將開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房,為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備,,同時在調(diào)查研究,、清理試點和執(zhí)法監(jiān)察、嚴(yán)格防范,、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進(jìn),。
莫天全強調(diào),盡管政策上態(tài)度已經(jīng)很明朗,,但是目前建設(shè)在集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”仍然沒有得到國家認(rèn)可的房產(chǎn)證,,這樣上市交易很難受到法律的保護(hù)。
協(xié)議模式
事實上,,許多小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地,,然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的�,!肮芾砟J缴洗蠖嗍遣扇f(xié)議模式,,即開發(fā)商通過和鎮(zhèn)政府或者村政府進(jìn)行利益協(xié)調(diào),雙方達(dá)成合作默契,,以類似開發(fā)商的背景進(jìn)行開發(fā),,和公開的土地招拍掛方式相比,這類土地省去了很多環(huán)節(jié),,主要由當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府或鄉(xiāng)政府和開發(fā)商自行商議,。”陳國強告訴記者,。
一般來說,,開發(fā)商主要集中在一些中小型公司,,因為沒有土地出讓金和各種稅費等條件的限制,這些小產(chǎn)權(quán)房在后期市政配套方面遠(yuǎn)沒有商品房做得完善,。然而,,即便如此,小產(chǎn)權(quán)房還是突破了購買人群的限制,,“規(guī)定只有在該區(qū)域具有宅基地資格的農(nóng)民才能購買,,但是現(xiàn)在市場上很多中心城區(qū)的人也開始購買。有些還買了好幾套,,甚至有為將來養(yǎng)老準(zhǔn)備的,,這也為小產(chǎn)權(quán)房的存在提供了一定的市場�,!睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者,。
但這種龐大的市場需求,以及協(xié)議開發(fā)管理的模式也為未來埋下了隱患,。
記者了解到,,小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓目前存在很多的限制,因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),,并不具法律性質(zhì),,所以,法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,,法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。而這種隱患的存在直接影響關(guān)系著小產(chǎn)權(quán)房的清理,。
對此,,陳寶存坦言,雖然國土部門已經(jīng)發(fā)文清理,,目前來看,,清理的方式應(yīng)該多樣化,對已經(jīng)成型的,,大規(guī)模高端住宅來說,,拆除的可能性很小,。否則大規(guī)模拆除帶來的村民安置將影響社會穩(wěn)定,,“除非嚴(yán)重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃,對于那些合理合規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,,在補辦相關(guān)手續(xù),、補交相關(guān)費用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)”。
“小產(chǎn)權(quán)房影響政府收入,,擾亂市場秩序,,目前清理只是為了保證增量不要上升,。如果不能實現(xiàn)稅收和土地出讓金的合法化,就意味著土地收購儲備方法的失敗,,對政府而言,,補交土地出讓金使其合法化只是一種途徑�,!币拙臃康禺a(chǎn)研究院企業(yè)研究中心經(jīng)理周建成說,,就像沒有準(zhǔn)生證生孩子一樣,交了罰款仍然能上戶口,。
但周建成并不贊同把小產(chǎn)權(quán)房引向保障房,,周建成認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房的建房標(biāo)準(zhǔn)和配套標(biāo)準(zhǔn)都沒有達(dá)到保障房的要求,,后期可能存在很多質(zhì)量問題,。當(dāng)前應(yīng)防止個別地區(qū)因為保障房項目沒有完成任務(wù),而用小產(chǎn)權(quán)房充數(shù)的行為,。
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