北京被稱“首漲之都” 92平米住宅兩月漲110萬
更新時(shí)間：2013-3-8 9:02:32 來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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中國房地產(chǎn)市場(chǎng)雖屢被調(diào)控,，但房價(jià)仍是“漲”字當(dāng)頭,。房價(jià)本已不低，卻屢調(diào)屢漲,，“看不懂”的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)讓人困惑,。“漲”字之下,，市場(chǎng)真相究竟如何,？不同利益主體在此間又是如何角逐與博弈？《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者分赴各地探訪,，力求還原市場(chǎng)原生態(tài)并求解真相,。本報(bào)從今天起推出“房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘中國式困惑’”系列報(bào)道，敬請(qǐng)關(guān)注,。
自2012年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖,，房地產(chǎn)成交量價(jià)齊升�,！叭展獗P”,、“一夜?jié)q價(jià)70萬”、“徹夜排號(hào)”,、“黃牛再現(xiàn)”等或真或假的市場(chǎng)信息造成了市場(chǎng)的一度恐慌,。但事實(shí)上，各個(gè)城市的回暖速度并不一樣,。近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者選取了北京,、上海,、海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)和浙江省溫州市四個(gè)漲幅較大的城市，并聚焦其在調(diào)控政策高壓下顯現(xiàn)出的樓市行情,。
全國房價(jià)的聚焦點(diǎn)
北京：92m 2住宅兩月漲110萬
□記者梁倩高偉實(shí)習(xí)生周文其北京報(bào)道
2013年初,，38歲的李響為了換套更好的住房，賣掉了自己僅有的兩套在五環(huán)外的房子,。
“一直都想換到單位附近住,，看著房子持續(xù)上漲,，不敢再觀望了�,！崩铐懻f,，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬元漲到500萬元，所以在賣房拿到錢后,，他立即和房主聯(lián)系,，最終商定以510萬元的價(jià)格購買。
“本想房到手了,，也算安心了,。沒想到由于這兩個(gè)月房價(jià)瘋漲，原房主卻想毀約,�,！崩铐懻f，從年初到現(xiàn)在,，他所買的這套房已從510萬元漲至620萬元,，整整漲了110萬元�,！耙�?yàn)闈q的太多,，原房主不干了，想毀約,。但我全款都已經(jīng)付了,，就差過戶�,！�
一套92平方米的住房兩月間上漲110萬元雖是個(gè)例,，但也正印證了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一片艷陽。
此前,，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70大中城市房價(jià)情況數(shù)據(jù)顯示,，1月份，北京新建住宅方面環(huán)比漲幅高達(dá)2.1%,，比去年12月份擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn),。二手住宅方面，北京環(huán)比漲幅居一線城市最高,，達(dá)1.0%,。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度高漲，房價(jià)增長超過預(yù)期,，完全超過我原來的預(yù)想,。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生表示,，如果月環(huán)比超過1%,，那么全年的上漲幅度就超過15%,，因此，北京月環(huán)比已達(dá)2%以上,，漲幅則不可想象,。她認(rèn)為，房價(jià)月環(huán)比漲幅應(yīng)控制在0.5%到0.8%之間,，才會(huì)比較平穩(wěn),。
對(duì)此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出,，影響房價(jià)上漲較多的主要原因有兩個(gè)方面,，一是大部分開發(fā)商前期采用以價(jià)換量銷售策略取得了效果，現(xiàn)階段優(yōu)惠促銷力度削弱甚至取消,；二是擔(dān)心房價(jià)進(jìn)一步上漲,，導(dǎo)致首次置業(yè)的剛性需求和改善性置業(yè)的升級(jí)需求的購房人群入市意愿較強(qiáng)，拉動(dòng)了性價(jià)比較高的住宅價(jià)格上漲,。
“一方面,，前一階段購房者在買漲不買跌的心理作用下，購房需求旺盛,。另一方面,，開發(fā)企業(yè)幾乎沒有銷售壓力，新房推盤動(dòng)力不足,，二手房源經(jīng)歷長時(shí)間的消化之后,，總體房源較為緊張�,！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，在新房在較為嚴(yán)峻的供需形勢(shì)之下，隨著近期全國多個(gè)城市的樓市成交量持續(xù)走高,，房價(jià)也出現(xiàn)繼續(xù)回漲的局面,。
也正是因?yàn)榉績r(jià)漲幅超出想象，“國五條”應(yīng)時(shí)出臺(tái),。CR IC克而瑞研究中心顯示,，北京新建住房均價(jià)2012年3月約為19110元，2013年1月約為22539元,。這意味著,，仍在調(diào)控中的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)自2012年3月開始回暖起，短短不到一年時(shí)間,，北京新建住宅均價(jià)上漲17.9%。
CR IC分析指出,，由于1月北京商品住宅市場(chǎng)供求比為1：4.79,，相當(dāng)于5個(gè)人搶一套房,。因此，造成房價(jià)上漲,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，近兩年，北京年新增常住人口保持在60萬人左右,。而每年新房與二手房成交量只有20萬套左右,。因此，北京的購房需求不斷在增加,，也造成了供求的不平衡,。
值得注意的是，不只是房價(jià)上漲明顯,，房租也隨之水漲船高,，達(dá)到歷史最高漲幅。北京市統(tǒng)計(jì)局2月17日發(fā)布的居民消費(fèi)價(jià)格數(shù)據(jù)顯示,，1月北京房租同比上漲9.2%,，達(dá)24個(gè)月來漲幅最高值。
雖然漲幅已經(jīng)說明問題,，但多數(shù)租房者仍認(rèn)為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)偏低,。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)部分門店反映，北京城市中心區(qū)二手房租金去年繼續(xù)上漲,，不少房源下半年比上半年上漲超過千元,，漲幅超過15%。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，在限購,、限貸背景下，部分剛需人群資格有限,，不得不選擇繼續(xù)租房,；另一方面，房價(jià)的上漲,，也給房東心理預(yù)期帶來變化,，從而推高租房市場(chǎng)價(jià)格。
記者手記：作為全國政治中心的北京,，背負(fù)著“首漲之都”之名,。在全國人的眼中，北京漲則全國漲,，北京的房價(jià),，牽動(dòng)著全中國人民的心。
最令人向往的度假地
海南：部分市縣現(xiàn)“鬼城”
□記者魏驊王暉余博鰲報(bào)道
2月27日正值正月十八,，瓊海市區(qū)一片繁榮景象,，而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn),，卻是另一番景象。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目,，晚20時(shí)街道仍難覓“人氣”,。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者沿博鰲海岸線走訪了“博鰲灣”和“長灘雨林”兩個(gè)大型社區(qū),，發(fā)現(xiàn)這里已是名副其實(shí)的“鬼城”,。
記者在長灘雨林社區(qū)遇到了來自東北的王世寧夫婦，“這里人太少了,，海浪聲音又大,，晚上住在這里有些害怕�,！蓖跏缹幷f,，我們是去年底搬進(jìn)來的，老伴晚上都不敢自己出門,，小區(qū)內(nèi)外都很少見人,。買房時(shí)候售樓員說房子快賣光了，可是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)這棟樓里的住戶可能不超過5戶,。
長灘雨林項(xiàng)目置業(yè)顧問說,，該項(xiàng)目共有精裝現(xiàn)房1700套，現(xiàn)已售出1300套,，僅2月就銷售了50余套,，起價(jià)23000元/平方米，均價(jià)在26000元/平方米左右,，入住率為30%至40%左右,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銷售和入住情況并非向置業(yè)顧問形容的那么樂觀,。2010年開始集中銷售的長灘雨林項(xiàng)目,，由于銷售成績不佳且銷量下滑形勢(shì)嚴(yán)峻,，開發(fā)商捂盤惜售至今,，且目前仍有兩棟公寓樓未對(duì)外開盤銷售,。
據(jù)海南克而瑞咨詢中心提供的數(shù)據(jù)顯示,，2011年長灘雨林全年銷售為483套，而2012年銷量下滑至88套,，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%,。今年1月至2月24日,，博鰲亞洲灣是博鰲鎮(zhèn)銷售最好的項(xiàng)目,，僅售出28套,。
為比對(duì)調(diào)查情況與開發(fā)商敘述的出入，記者在長灘雨林社區(qū)采訪近4小時(shí)，發(fā)現(xiàn)看房大廳始終無人問津,，3輛看房電動(dòng)車司機(jī)已許久未接待客人,，且車座上落滿了厚厚的塵土。晚20時(shí),，銷售人員所稱“基本售罄的看海‘樓王’”20層共有6戶亮燈戶,，空置率在95%以上,。
百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高，記者晚間觀察小區(qū)整體空置率近99%,。據(jù)海南克而瑞咨詢中心監(jiān)測(cè),，2011年該項(xiàng)目全年銷售完成513套，而2012年僅售出8套,。
與嚴(yán)峻的數(shù)據(jù)相悖的是銷售代理的統(tǒng)計(jì),。“社區(qū)總規(guī)劃住宅共約1000套,，目前僅余100余套,，銷售情況火爆請(qǐng)抓緊選購�,！辈棡充N售領(lǐng)隊(duì)說,。而當(dāng)記者電話采訪另一位銷售顧問時(shí)，得到的答復(fù)卻是“目前已簽約售出700余套,，共有100余位業(yè)主入住”,。
夜晚行走在博鰲灣長約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼,，其他小區(qū)大多漆黑一片,，儼然一座“濱海鬼城”。
據(jù)海南克爾瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì),，自2010年海南獲批國際旅游島以來,，海南樓市的發(fā)展十分迅速。未來3至5年,，海南包括在售,、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量，達(dá)到驚人的1.079億平方米,，至少需要10年才能消化,。在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化,。庫存量最少的三亞需要24個(gè)月消化,，海口庫存消化周期需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月,，瓊海需要61個(gè)月,，最嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月。
雖然在此之前,，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人已對(duì)此否認(rèn),，表示數(shù)據(jù)存在重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有形成實(shí)際潛在供應(yīng)的情況,。
但是,，根據(jù)海南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在2012年下半年,，海南陵水,、三亞、瓊海,、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況,，包括三亞某標(biāo)志性樓盤。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，一方面由于部分城市在房地產(chǎn)調(diào)控前的非理性發(fā)展,，以致在連續(xù)調(diào)控后出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,，因海南旅游地產(chǎn)的特殊性,，旅游熱潮逐漸消退，房屋空置率逐漸提高,，但部分“候鳥”社區(qū)出現(xiàn)高空置率屬合理情況,。
海南克而瑞咨詢中心總經(jīng)理王路指出，海南國際旅游島作為經(jīng)濟(jì)特區(qū),，應(yīng)適當(dāng)放寬民間資本進(jìn)入旅游資本市場(chǎng)的條件,，由于海南獨(dú)特的旅游地產(chǎn)資源，宜采取更為有效的舉措精準(zhǔn)調(diào)控,，樓市調(diào)控政策不能“一刀切”,。
王路說，海南國際旅游島的旅游地產(chǎn)發(fā)展主要依賴內(nèi)地購買力,，國家樓市調(diào)控政策中限貸限購政策對(duì)旅游地產(chǎn)影響極大,，國家應(yīng)針對(duì)國際旅游島個(gè)案進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控：放寬個(gè)人購買貸款政策，減少住宅用地審批比例,，提高服務(wù)配套用地建設(shè)比例,，提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻等。
記者手記：地處亞熱帶的海南,，四季如夏,，擁有國內(nèi)最稀缺的自然資源,，是國人度假旅游的休閑圣地。但就是這樣一個(gè)令人垂涎之地,，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻已經(jīng)過數(shù)輪起起伏伏,。
最典型的白領(lǐng)之城
上海：樓市“小陽春”春光乍現(xiàn)
□記者魏宗凱上海報(bào)道
春節(jié)后，上海白領(lǐng)章偉果斷出手,，在外環(huán)外買了一套小戶型二手房,。“去年觀望了一年,，期待房價(jià)下降的幻想徹底破滅,，再不買這一年的收入還得搭進(jìn)去�,！闭聜フf他所在的這個(gè)小區(qū)房價(jià)去年下半年至少漲了10%，一套總價(jià)100多萬元房子的漲幅輕松“吃掉”他一年的收入,。
1至2月份一般是樓市銷售淡季,，但今年市場(chǎng)交投兩旺的行情，使得像張偉一樣預(yù)期房價(jià)繼續(xù)上漲的剛性需求者積極入市,。在一家媒體工作的林小姐近日也果斷地將郊區(qū)的一套三房置換成中環(huán)的一套兩房,。盡管還要增加一大筆貸款，但林小姐認(rèn)為市區(qū)內(nèi)的房價(jià)漲幅將高于郊區(qū),，從保值增值的意義上來說更為合算,。
截至2月28日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，上海市二手房掛牌可售房源為13.9萬套,，較2012年高峰時(shí)逾17萬套的掛牌量減少了3萬多套，市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)進(jìn)一步向賣方轉(zhuǎn)移,，房東跳價(jià)行為有愈演愈烈之勢(shì),。
據(jù)上海中原介紹，近期全市門店掛牌量鮮有新增,，來客量較去年同期上漲兩成左右,，成交量較去年同期上漲兩成，掛牌價(jià)/成交價(jià)也相較去年同期上漲10%至15%,。樓市調(diào)控“國五條”出臺(tái)后,，以剛需為主的外圍區(qū)域部分買家置業(yè)腳步遲滯，原先已經(jīng)想要付款的買家紛紛都表示考慮延后,；而以改善客群為主的中心城區(qū)買家仍維持原來步伐,，幾乎未有買家受其影響打亂買房計(jì)劃。
一手房市場(chǎng)成交量節(jié)后也開始回升,，但依然比要比上月銳減,。佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱,，截至2月24日，2月上海市新建商品住宅總計(jì)成交面積為38.93萬平方米,，預(yù)計(jì)整個(gè)2月總成交量在50萬平方米左右,，較1月101.29萬平方米的成交量“減半”已成定局。
佑威數(shù)據(jù)顯示,，最近4周,，上海市商品住宅的周新增供應(yīng)面積總計(jì)僅為10.94萬平方米，僅為年化周均新增供應(yīng)量17.28萬平方米的63.31%,。新增供應(yīng)量低迷成為樓市回暖的主要阻力,。但進(jìn)入3月，上海樓市的供應(yīng)量,、成交量將大幅提升,。數(shù)據(jù)顯示，3月預(yù)計(jì)有63個(gè)項(xiàng)目開盤,，同比增長186%,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)3月成交量將再次突破百萬平方米。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示,，經(jīng)過春節(jié)假期的休整后,，交投雙方開始表現(xiàn)積極，樓市交易正快速走出假期行情,。2月20日“國五條”的出臺(tái)確定了中央對(duì)樓市調(diào)控從嚴(yán)的決心,，但就目前而言也只是起到信息傳遞與威懾作用，尚不足以對(duì)市場(chǎng)造成實(shí)際影響,。由于去年底的交易慣性在,，今年“小陽春”起點(diǎn)比去年明顯更高，雖然市場(chǎng)對(duì)于兩會(huì)的政策口風(fēng)有很大期待,，但今年3月行情較之去年更勝一籌難度不大,。因?yàn)樵陂_發(fā)商的節(jié)奏上，3月入市項(xiàng)目會(huì)有增多,，預(yù)計(jì)3月份上海樓市會(huì)迎來一股交投熱潮,。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，2012年上海商品住宅的開工量從1000萬平方米以上下降到不足300萬平方米,，去年成交的商品住宅用地也僅281萬平方米,。考慮到市場(chǎng)上仍有不少2011年之前的工程和在售項(xiàng)目將形成供應(yīng),，預(yù)期2013年上海的新建商品住宅供,、需量將下滑到700萬平方米左右，明后年更可能下滑到500萬平方米左右,。經(jīng)過高速開發(fā)之后,，上海新建商品住宅供,、需量的快速萎縮不可避免，但是上海人口的快速增長和舊房改善的巨大需求仍在,，因此長期來看住宅價(jià)格上漲的壓力較大,。
上海一家本土開發(fā)商告訴記者，近期對(duì)其已登記購買的客戶進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn),，10個(gè)客戶中有7個(gè)被限購,，1個(gè)被限貸，即便如此,，樓盤銷售仍然十分火爆,。“如果限購,、限貸政策稍有放松,，就會(huì)有更多需求涌現(xiàn)，房價(jià)漲幅可能會(huì)翻倍甚至更高,�,！�
記者手記：上海作為中國的金融中心，聚集著眾多白領(lǐng),，是尋夢(mèng)年輕人最向往之地，也是全國為數(shù)不多的與北京房價(jià)比肩的城市,。
最不差錢的民間金融之城
溫州:房價(jià)下跌1/4
□記者張和平溫州報(bào)道
2012年至今年1,、2月，溫州一手房價(jià)格比2011年下降約22%,，二手房價(jià)格下降25%左右,。這是《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從溫州樓市了解到的基本信息。
兩年前,，溫州市區(qū)有一個(gè)備受青睞的大型高檔樓盤“中瑞公園大地”,，約15萬平方米。它坐落在市區(qū)劃龍橋邊,，依綠傍水,，緊緊連著白鷺公園和母親河“溫瑞塘河”，是市中心最后一個(gè)水景房,、公園房,。在項(xiàng)目開始前，所有人都預(yù)計(jì)到他的火爆,，但自從房地產(chǎn)調(diào)控開始,，樓盤銷售直線下滑，從2011年的46000元每平方米降至現(xiàn)在的36000元每平方米,。
連日來,，溫州市區(qū)一處有代表性的樓盤,、水景房“中梁·國賓1號(hào)”在溫州當(dāng)?shù)孛襟w打出轟炸式的售樓廣告，將在3月9日推出最后一期“國賓墅”新品樓盤,，有180平方米至320平方米大戶型的富人墅式房,，總價(jià)459萬元起，也有88平方米,、128平方米,、138平方米中戶型的“平民墅式”房，首付17萬元起,，號(hào)稱“最后的國賓”,。
在高端市場(chǎng)受冷的同時(shí)，溫州的二手房市場(chǎng)同樣折戟,�,！熬G城·錦玉”是溫州市區(qū)一時(shí)最牛的精品樓盤之一。2009年國家樓市“雙限”之前,，市場(chǎng)均價(jià)75000元至80000元每平方米,，一度受到追捧。隨后一路狂跌,，跌至現(xiàn)在的成交價(jià)為45000元每平方米,，差不多打了對(duì)折。
溫州市區(qū)江濱路“東明錦園”樓盤在2010年的價(jià)格是每平方米33000元,，目前是每平方米25000元左右,，下降25%。市區(qū)的南門走俏的“錦春大廈”高位時(shí)均價(jià)每平方米45000元,，現(xiàn)在則滑至每平方米33000元,。
2011年，周先生為兒子買結(jié)婚房,，看中“綠城·錦玉園”一套比較中意的二手房,，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)每平方米6萬元。由于當(dāng)年8,、9月溫州爆發(fā)民間債務(wù)危機(jī),，資金周轉(zhuǎn)不過來而擱置。后來在市區(qū)學(xué)院路與車站大道交叉口又看上好樓盤“金色尚品”,，報(bào)價(jià)也是每平方米6萬元,，他耐心等待“跳水”。到了2012年6月,，該樓盤降至每平方米44800元,，周先生即買下，前后降幅達(dá)25%,。
總體來看,，從年初至今,，溫州市區(qū)記及郊區(qū)的二手房的價(jià)格水平與2012年下半年相差無幾，基本上比2011年下降25%左右,。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻認(rèn)為,，投資投機(jī)性需求是過去幾年溫州樓市飆漲的原因，但在國家高壓政策下的“去投資化”,，使樓市在一夜之間縮水,，最終反映在價(jià)格上一路慘跌。
2009年是溫州樓市的瘋狂年,。以“綠城·錦玉園”為代表的高檔樓盤一手房為3萬元至4萬元每平方米,，但二手房的市場(chǎng)價(jià)卻一路飆升，幾乎是一天一個(gè)價(jià),，最后沖向7萬元至8萬元每平方米,。在“綠城”等精品樓盤的拉動(dòng)下，溫州樓市比上年同比增長高達(dá)55%至60%,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，由于大批溫州炒房客以投資、投機(jī)為目的“全民參戰(zhàn)”,，再加上寬松的貨幣政策極大地刺激了樓市,，造成大批民資“熱錢”和實(shí)業(yè)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致泡沫越吹越大,。而現(xiàn)在,，“冷卻”的樓市比之2009年，房價(jià)暴跌30%至35%,。
房價(jià)的下降,，也又重新燃起購房者的興趣,。2012年,，溫州市區(qū)成交二手房11426件，其中主城區(qū)鹿城區(qū)成交量9041件,，同比增加50%,。
陳鴻表示，在兩會(huì)前的政策空窗期,，供求雙方更多的反應(yīng)是對(duì)窗口期后的市場(chǎng)預(yù)測(cè),，雙方都希望對(duì)自己有利。溫州近期二手房交易出現(xiàn)的價(jià)格不穩(wěn)定現(xiàn)象,，是這種預(yù)期的反應(yīng),。溫州樓市隨著去投資化將逐步回歸到住房的根本屬性。
記者手記：溫州作為民間資本的搖籃,，充斥著無數(shù)的富人,，但也正是這一特點(diǎn)讓其房地產(chǎn)市場(chǎng)在一夜之間飛漲,，又在另一夜無聲滑落。
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中國房地產(chǎn)市場(chǎng)雖屢被調(diào)控,，但房價(jià)仍是“漲”字當(dāng)頭,。房價(jià)本已不低，卻屢調(diào)屢漲,，“看不懂”的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)讓人困惑,。“漲”字之下,，市場(chǎng)真相究竟如何,？不同利益主體在此間又是如何角逐與博弈？《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者分赴各地探訪,，力求還原市場(chǎng)原生態(tài)并求解真相,。本報(bào)從今天起推出“房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘中國式困惑’”系列報(bào)道，敬請(qǐng)關(guān)注,。
自2012年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖,，房地產(chǎn)成交量價(jià)齊升�,！叭展獗P”,、“一夜?jié)q價(jià)70萬”、“徹夜排號(hào)”,、“黃牛再現(xiàn)”等或真或假的市場(chǎng)信息造成了市場(chǎng)的一度恐慌,。但事實(shí)上，各個(gè)城市的回暖速度并不一樣,。近日,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者選取了北京、上海,、海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)和浙江省溫州市四個(gè)漲幅較大的城市,，并聚焦其在調(diào)控政策高壓下顯現(xiàn)出的樓市行情。
全國房價(jià)的聚焦點(diǎn)
北京：92m 2住宅兩月漲110萬
□記者梁倩高偉實(shí)習(xí)生周文其北京報(bào)道
2013年初,，38歲的李響為了換套更好的住房,，賣掉了自己僅有的兩套在五環(huán)外的房子,。
“一直都想換到單位附近住,，看著房子持續(xù)上漲，不敢再觀望了,�,！崩铐懻f，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬元漲到500萬元,，所以在賣房拿到錢后,，他立即和房主聯(lián)系,，最終商定以510萬元的價(jià)格購買。
“本想房到手了,，也算安心了,。沒想到由于這兩個(gè)月房價(jià)瘋漲，原房主卻想毀約,�,！崩铐懻f，從年初到現(xiàn)在,，他所買的這套房已從510萬元漲至620萬元,，整整漲了110萬元�,！耙�?yàn)闈q的太多,，原房主不干了，想毀約,。但我全款都已經(jīng)付了,，就差過戶�,！�
一套92平方米的住房兩月間上漲110萬元雖是個(gè)例,，但也正印證了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一片艷陽。
此前,，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70大中城市房價(jià)情況數(shù)據(jù)顯示,，1月份，北京新建住宅方面環(huán)比漲幅高達(dá)2.1%,，比去年12月份擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn),。二手住宅方面，北京環(huán)比漲幅居一線城市最高,，達(dá)1.0%,。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度高漲，房價(jià)增長超過預(yù)期,，完全超過我原來的預(yù)想,。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生表示,，如果月環(huán)比超過1%,，那么全年的上漲幅度就超過15%，因此,，北京月環(huán)比已達(dá)2%以上,，漲幅則不可想象。她認(rèn)為，房價(jià)月環(huán)比漲幅應(yīng)控制在0.5%到0.8%之間,，才會(huì)比較平穩(wěn),。
對(duì)此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出,，影響房價(jià)上漲較多的主要原因有兩個(gè)方面,，一是大部分開發(fā)商前期采用以價(jià)換量銷售策略取得了效果，現(xiàn)階段優(yōu)惠促銷力度削弱甚至取消,；二是擔(dān)心房價(jià)進(jìn)一步上漲,，導(dǎo)致首次置業(yè)的剛性需求和改善性置業(yè)的升級(jí)需求的購房人群入市意愿較強(qiáng)，拉動(dòng)了性價(jià)比較高的住宅價(jià)格上漲,。
“一方面,，前一階段購房者在買漲不買跌的心理作用下，購房需求旺盛,。另一方面,，開發(fā)企業(yè)幾乎沒有銷售壓力，新房推盤動(dòng)力不足,，二手房源經(jīng)歷長時(shí)間的消化之后,，總體房源較為緊張�,！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，在新房在較為嚴(yán)峻的供需形勢(shì)之下，隨著近期全國多個(gè)城市的樓市成交量持續(xù)走高,，房價(jià)也出現(xiàn)繼續(xù)回漲的局面,。
也正是因?yàn)榉績r(jià)漲幅超出想象，“國五條”應(yīng)時(shí)出臺(tái),。CR IC克而瑞研究中心顯示,，北京新建住房均價(jià)2012年3月約為19110元，2013年1月約為22539元,。這意味著,，仍在調(diào)控中的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)自2012年3月開始回暖起，短短不到一年時(shí)間,，北京新建住宅均價(jià)上漲17.9%,。
CR IC分析指出，由于1月北京商品住宅市場(chǎng)供求比為1：4.79,，相當(dāng)于5個(gè)人搶一套房,。因此，造成房價(jià)上漲,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，近兩年，北京年新增常住人口保持在60萬人左右,。而每年新房與二手房成交量只有20萬套左右,。因此，北京的購房需求不斷在增加,，也造成了供求的不平衡,。
值得注意的是，不只是房價(jià)上漲明顯,，房租也隨之水漲船高,，達(dá)到歷史最高漲幅。北京市統(tǒng)計(jì)局2月17日發(fā)布的居民消費(fèi)價(jià)格數(shù)據(jù)顯示,，1月北京房租同比上漲9.2%,，達(dá)24個(gè)月來漲幅最高值。
雖然漲幅已經(jīng)說明問題,，但多數(shù)租房者仍認(rèn)為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)偏低,。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)部分門店反映，北京城市中心區(qū)二手房租金去年繼續(xù)上漲,，不少房源下半年比上半年上漲超過千元,，漲幅超過15%。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，在限購,、限貸背景下，部分剛需人群資格有限,，不得不選擇繼續(xù)租房,；另一方面，房價(jià)的上漲,，也給房東心理預(yù)期帶來變化,，從而推高租房市場(chǎng)價(jià)格。
記者手記：作為全國政治中心的北京,，背負(fù)著“首漲之都”之名,。在全國人的眼中，北京漲則全國漲,，北京的房價(jià),，牽動(dòng)著全中國人民的心。
最令人向往的度假地
海南：部分市縣現(xiàn)“鬼城”
□記者魏驊王暉余博鰲報(bào)道
2月27日正值正月十八,，瓊海市區(qū)一片繁榮景象,，而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn)，卻是另一番景象,。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目,，晚20時(shí)街道仍難覓“人氣”,。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者沿博鰲海岸線走訪了“博鰲灣”和“長灘雨林”兩個(gè)大型社區(qū),，發(fā)現(xiàn)這里已是名副其實(shí)的“鬼城”,。
記者在長灘雨林社區(qū)遇到了來自東北的王世寧夫婦，“這里人太少了,，海浪聲音又大,，晚上住在這里有些害怕�,！蓖跏缹幷f,，我們是去年底搬進(jìn)來的，老伴晚上都不敢自己出門,，小區(qū)內(nèi)外都很少見人,。買房時(shí)候售樓員說房子快賣光了，可是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)這棟樓里的住戶可能不超過5戶,。
長灘雨林項(xiàng)目置業(yè)顧問說,，該項(xiàng)目共有精裝現(xiàn)房1700套，現(xiàn)已售出1300套,，僅2月就銷售了50余套,，起價(jià)23000元/平方米，均價(jià)在26000元/平方米左右,，入住率為30%至40%左右,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銷售和入住情況并非向置業(yè)顧問形容的那么樂觀,。2010年開始集中銷售的長灘雨林項(xiàng)目,，由于銷售成績不佳且銷量下滑形勢(shì)嚴(yán)峻，開發(fā)商捂盤惜售至今,，且目前仍有兩棟公寓樓未對(duì)外開盤銷售,。
據(jù)海南克而瑞咨詢中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年長灘雨林全年銷售為483套,，而2012年銷量下滑至88套,，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%。今年1月至2月24日,，博鰲亞洲灣是博鰲鎮(zhèn)銷售最好的項(xiàng)目,，僅售出28套。
為比對(duì)調(diào)查情況與開發(fā)商敘述的出入,，記者在長灘雨林社區(qū)采訪近4小時(shí),，發(fā)現(xiàn)看房大廳始終無人問津，3輛看房電動(dòng)車司機(jī)已許久未接待客人,，且車座上落滿了厚厚的塵土,。晚20時(shí),，銷售人員所稱“基本售罄的看海‘樓王’”20層共有6戶亮燈戶,，空置率在95%以上,。
百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高，記者晚間觀察小區(qū)整體空置率近99%,。據(jù)海南克而瑞咨詢中心監(jiān)測(cè),，2011年該項(xiàng)目全年銷售完成513套,，而2012年僅售出8套,。
與嚴(yán)峻的數(shù)據(jù)相悖的是銷售代理的統(tǒng)計(jì)�,！吧鐓^(qū)總規(guī)劃住宅共約1000套,，目前僅余100余套，銷售情況火爆請(qǐng)抓緊選購,�,！辈棡充N售領(lǐng)隊(duì)說。而當(dāng)記者電話采訪另一位銷售顧問時(shí),，得到的答復(fù)卻是“目前已簽約售出700余套,，共有100余位業(yè)主入住”。
夜晚行走在博鰲灣長約幾公里的沙灘上,，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼,，其他小區(qū)大多漆黑一片，儼然一座“濱海鬼城”,。
據(jù)海南克爾瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì),，自2010年海南獲批國際旅游島以來，海南樓市的發(fā)展十分迅速,。未來3至5年,，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量,，達(dá)到驚人的1.079億平方米,，至少需要10年才能消化。在庫存消化周期上,，大城市和小縣市之間明顯分化,。庫存量最少的三亞需要24個(gè)月消化，�,？趲齑嫦芷谛枰�50個(gè)月,，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月,，最嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月,。
雖然在此之前,，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人已對(duì)此否認(rèn)，表示數(shù)據(jù)存在重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況,，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有形成實(shí)際潛在供應(yīng)的情況,。
但是，根據(jù)海南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,，在2012年下半年,，海南陵水、三亞,、瓊海,、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標(biāo)志性樓盤,。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，一方面由于部分城市在房地產(chǎn)調(diào)控前的非理性發(fā)展，以致在連續(xù)調(diào)控后出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),。另一方面,，因海南旅游地產(chǎn)的特殊性，旅游熱潮逐漸消退,，房屋空置率逐漸提高,，但部分“候鳥”社區(qū)出現(xiàn)高空置率屬合理情況。
海南克而瑞咨詢中心總經(jīng)理王路指出,，海南國際旅游島作為經(jīng)濟(jì)特區(qū),，應(yīng)適當(dāng)放寬民間資本進(jìn)入旅游資本市場(chǎng)的條件，由于海南獨(dú)特的旅游地產(chǎn)資源,，宜采取更為有效的舉措精準(zhǔn)調(diào)控,，樓市調(diào)控政策不能“一刀切”。
王路說,，海南國際旅游島的旅游地產(chǎn)發(fā)展主要依賴內(nèi)地購買力,，國家樓市調(diào)控政策中限貸限購政策對(duì)旅游地產(chǎn)影響極大，國家應(yīng)針對(duì)國際旅游島個(gè)案進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控：放寬個(gè)人購買貸款政策,，減少住宅用地審批比例,，提高服務(wù)配套用地建設(shè)比例，提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻等,。
記者手記：地處亞熱帶的海南,，四季如夏，擁有國內(nèi)最稀缺的自然資源,，是國人度假旅游的休閑圣地,。但就是這樣一個(gè)令人垂涎之地，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻已經(jīng)過數(shù)輪起起伏伏,。
最典型的白領(lǐng)之城
上海：樓市“小陽春”春光乍現(xiàn)
□記者魏宗凱上海報(bào)道
春節(jié)后,，上海白領(lǐng)章偉果斷出手,，在外環(huán)外買了一套小戶型二手房�,！叭ツ暧^望了一年,，期待房價(jià)下降的幻想徹底破滅，再不買這一年的收入還得搭進(jìn)去,�,！闭聜フf他所在的這個(gè)小區(qū)房價(jià)去年下半年至少漲了10%，一套總價(jià)100多萬元房子的漲幅輕松“吃掉”他一年的收入,。
1至2月份一般是樓市銷售淡季,，但今年市場(chǎng)交投兩旺的行情，使得像張偉一樣預(yù)期房價(jià)繼續(xù)上漲的剛性需求者積極入市,。在一家媒體工作的林小姐近日也果斷地將郊區(qū)的一套三房置換成中環(huán)的一套兩房,。盡管還要增加一大筆貸款,，但林小姐認(rèn)為市區(qū)內(nèi)的房價(jià)漲幅將高于郊區(qū),，從保值增值的意義上來說更為合算。
截至2月28日,，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，上海市二手房掛牌可售房源為13.9萬套，較2012年高峰時(shí)逾17萬套的掛牌量減少了3萬多套,，市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)進(jìn)一步向賣方轉(zhuǎn)移,，房東跳價(jià)行為有愈演愈烈之勢(shì)。
據(jù)上海中原介紹,，近期全市門店掛牌量鮮有新增,，來客量較去年同期上漲兩成左右，成交量較去年同期上漲兩成,，掛牌價(jià)/成交價(jià)也相較去年同期上漲10%至15%,。樓市調(diào)控“國五條”出臺(tái)后，以剛需為主的外圍區(qū)域部分買家置業(yè)腳步遲滯,，原先已經(jīng)想要付款的買家紛紛都表示考慮延后,；而以改善客群為主的中心城區(qū)買家仍維持原來步伐，幾乎未有買家受其影響打亂買房計(jì)劃,。
一手房市場(chǎng)成交量節(jié)后也開始回升,，但依然比要比上月銳減。佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱,，截至2月24日,，2月上海市新建商品住宅總計(jì)成交面積為38.93萬平方米，預(yù)計(jì)整個(gè)2月總成交量在50萬平方米左右,，較1月101.29萬平方米的成交量“減半”已成定局,。
佑威數(shù)據(jù)顯示,，最近4周，上海市商品住宅的周新增供應(yīng)面積總計(jì)僅為10.94萬平方米,，僅為年化周均新增供應(yīng)量17.28萬平方米的63.31%,。新增供應(yīng)量低迷成為樓市回暖的主要阻力。但進(jìn)入3月,，上海樓市的供應(yīng)量,、成交量將大幅提升。數(shù)據(jù)顯示,，3月預(yù)計(jì)有63個(gè)項(xiàng)目開盤,，同比增長186%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)3月成交量將再次突破百萬平方米,。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示,，經(jīng)過春節(jié)假期的休整后，交投雙方開始表現(xiàn)積極,，樓市交易正快速走出假期行情,。2月20日“國五條”的出臺(tái)確定了中央對(duì)樓市調(diào)控從嚴(yán)的決心，但就目前而言也只是起到信息傳遞與威懾作用,，尚不足以對(duì)市場(chǎng)造成實(shí)際影響,。由于去年底的交易慣性在，今年“小陽春”起點(diǎn)比去年明顯更高,，雖然市場(chǎng)對(duì)于兩會(huì)的政策口風(fēng)有很大期待,，但今年3月行情較之去年更勝一籌難度不大。因?yàn)樵陂_發(fā)商的節(jié)奏上,，3月入市項(xiàng)目會(huì)有增多,，預(yù)計(jì)3月份上海樓市會(huì)迎來一股交投熱潮。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為,，2012年上海商品住宅的開工量從1000萬平方米以上下降到不足300萬平方米,，去年成交的商品住宅用地也僅281萬平方米�,？紤]到市場(chǎng)上仍有不少2011年之前的工程和在售項(xiàng)目將形成供應(yīng),，預(yù)期2013年上海的新建商品住宅供、需量將下滑到700萬平方米左右,，明后年更可能下滑到500萬平方米左右,。經(jīng)過高速開發(fā)之后，上海新建商品住宅供,、需量的快速萎縮不可避免,，但是上海人口的快速增長和舊房改善的巨大需求仍在，因此長期來看住宅價(jià)格上漲的壓力較大。
上海一家本土開發(fā)商告訴記者,，近期對(duì)其已登記購買的客戶進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn),，10個(gè)客戶中有7個(gè)被限購，1個(gè)被限貸,，即便如此,，樓盤銷售仍然十分火爆�,！叭绻拶�,、限貸政策稍有放松，就會(huì)有更多需求涌現(xiàn),，房價(jià)漲幅可能會(huì)翻倍甚至更高,。”
記者手記：上海作為中國的金融中心,，聚集著眾多白領(lǐng),，是尋夢(mèng)年輕人最向往之地，也是全國為數(shù)不多的與北京房價(jià)比肩的城市,。
最不差錢的民間金融之城
溫州:房價(jià)下跌1/4
□記者張和平溫州報(bào)道
2012年至今年1,、2月，溫州一手房價(jià)格比2011年下降約22%,，二手房價(jià)格下降25%左右,。這是《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從溫州樓市了解到的基本信息,。
兩年前,，溫州市區(qū)有一個(gè)備受青睞的大型高檔樓盤“中瑞公園大地”，約15萬平方米,。它坐落在市區(qū)劃龍橋邊,，依綠傍水，緊緊連著白鷺公園和母親河“溫瑞塘河”,，是市中心最后一個(gè)水景房,、公園房。在項(xiàng)目開始前,，所有人都預(yù)計(jì)到他的火爆,，但自從房地產(chǎn)調(diào)控開始，樓盤銷售直線下滑,，從2011年的46000元每平方米降至現(xiàn)在的36000元每平方米,。
連日來，溫州市區(qū)一處有代表性的樓盤,、水景房“中梁·國賓1號(hào)”在溫州當(dāng)?shù)孛襟w打出轟炸式的售樓廣告,，將在3月9日推出最后一期“國賓墅”新品樓盤，有180平方米至320平方米大戶型的富人墅式房，總價(jià)459萬元起,，也有88平方米,、128平方米、138平方米中戶型的“平民墅式”房,，首付17萬元起,，號(hào)稱“最后的國賓”。
在高端市場(chǎng)受冷的同時(shí),，溫州的二手房市場(chǎng)同樣折戟,。“綠城·錦玉”是溫州市區(qū)一時(shí)最牛的精品樓盤之一,。2009年國家樓市“雙限”之前,，市場(chǎng)均價(jià)75000元至80000元每平方米，一度受到追捧,。隨后一路狂跌,，跌至現(xiàn)在的成交價(jià)為45000元每平方米，差不多打了對(duì)折,。
溫州市區(qū)江濱路“東明錦園”樓盤在2010年的價(jià)格是每平方米33000元,，目前是每平方米25000元左右，下降25%,。市區(qū)的南門走俏的“錦春大廈”高位時(shí)均價(jià)每平方米45000元,，現(xiàn)在則滑至每平方米33000元。
2011年,，周先生為兒子買結(jié)婚房,，看中“綠城·錦玉園”一套比較中意的二手房，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)每平方米6萬元,。由于當(dāng)年8,、9月溫州爆發(fā)民間債務(wù)危機(jī)，資金周轉(zhuǎn)不過來而擱置,。后來在市區(qū)學(xué)院路與車站大道交叉口又看上好樓盤“金色尚品”,，報(bào)價(jià)也是每平方米6萬元，他耐心等待“跳水”,。到了2012年6月,，該樓盤降至每平方米44800元，周先生即買下,，前后降幅達(dá)25%,。
總體來看，從年初至今,，溫州市區(qū)記及郊區(qū)的二手房的價(jià)格水平與2012年下半年相差無幾,，基本上比2011年下降25%左右,。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻認(rèn)為，投資投機(jī)性需求是過去幾年溫州樓市飆漲的原因,，但在國家高壓政策下的“去投資化”,，使樓市在一夜之間縮水，最終反映在價(jià)格上一路慘跌,。
2009年是溫州樓市的瘋狂年,。以“綠城·錦玉園”為代表的高檔樓盤一手房為3萬元至4萬元每平方米，但二手房的市場(chǎng)價(jià)卻一路飆升,，幾乎是一天一個(gè)價(jià),，最后沖向7萬元至8萬元每平方米。在“綠城”等精品樓盤的拉動(dòng)下,，溫州樓市比上年同比增長高達(dá)55%至60%,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于大批溫州炒房客以投資,、投機(jī)為目的“全民參戰(zhàn)”,，再加上寬松的貨幣政策極大地刺激了樓市，造成大批民資“熱錢”和實(shí)業(yè)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),，導(dǎo)致泡沫越吹越大,。而現(xiàn)在，“冷卻”的樓市比之2009年,，房價(jià)暴跌30%至35%,。
房價(jià)的下降，也又重新燃起購房者的興趣,。2012年,，溫州市區(qū)成交二手房11426件，其中主城區(qū)鹿城區(qū)成交量9041件,，同比增加50%,。
陳鴻表示，在兩會(huì)前的政策空窗期,，供求雙方更多的反應(yīng)是對(duì)窗口期后的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，雙方都希望對(duì)自己有利,。溫州近期二手房交易出現(xiàn)的價(jià)格不穩(wěn)定現(xiàn)象,，是這種預(yù)期的反應(yīng)。溫州樓市隨著去投資化將逐步回歸到住房的根本屬性,。
記者手記：溫州作為民間資本的搖籃,，充斥著無數(shù)的富人，但也正是這一特點(diǎn)讓其房地產(chǎn)市場(chǎng)在一夜之間飛漲,，又在另一夜無聲滑落,。
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