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【熱點觀察】政府的房地產(chǎn)市場“政策適應(yīng)性調(diào)整”是必要的
大部分城市有望今年完成調(diào)整 財政擴張力度或進(jìn)一步加大
財政部財政科學(xué)研究所原所長 賈康
中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài),,在由“新”求“常”的情況下,,必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動這一調(diào)控方略,,密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的下行。因為中國現(xiàn)在的工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化,、信息化和市場化,總體發(fā)展中,,很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)就是不動產(chǎn)房地產(chǎn)的投資和發(fā)展,。而在城鎮(zhèn)化過程中,前30年已經(jīng)有近3億人,,今后幾十年還將陸續(xù)有4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居,,所以城鎮(zhèn)中心還將持續(xù)擴大,并在宜居程度上升級優(yōu)化,,所以房地產(chǎn)必然形成整個產(chǎn)業(yè)優(yōu)化,、發(fā)展,、升級中的支柱。
去年年初開始,,房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常明顯的變化,,其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”,絕對不是有些人說的“崩盤的過程”,。這樣的市場調(diào)整分化,,在我國實際演變過程中總體已可認(rèn)定是健康的,大家要在深化的市場中認(rèn)識和學(xué)習(xí),,重視分線,、分市、分地段,、分類型的具體分析,,在理性認(rèn)識市場的情況下決定自己的投資行為、開發(fā)行為,。
在房地產(chǎn)政策上,,我認(rèn)為現(xiàn)在已看到的政府的主要動作,可以稱之為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”,,這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的,。因為過去擔(dān)心房地產(chǎn)市場過度泡沫化,怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”,,政府甚至不惜動用種種行政手段,,但在缺少制度建設(shè)要素配套情況下,依然不能有效遏制房地產(chǎn)市場的過度炒作,。而現(xiàn)階段情況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變,,政府可以不再擔(dān)心無忌憚的瘋炒,也應(yīng)該進(jìn)行政策的適應(yīng)性調(diào)整,。
今年大部分城市有望完成調(diào)整
地方政府因地制宜逐步取消限購是完全有必要的,。我更愿意稱這種行為是考慮市場下行背景,幫助市場更合理地恢復(fù)常態(tài)�,,F(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購,,北京、上海,、廣州,、深圳和三亞,它們各有各的道理,。作為一線城市,,外來人口壓力太大,當(dāng)?shù)卣诰S護基本公共服務(wù)的均等化壓力之下,,還不能很好地適應(yīng)人口涌入的變化來消除“城市病”,�,?傮w來說,是以權(quán)宜之計行政手段的限購,,限制外來人口的壓力,。而三亞在旅游業(yè)的推動下,已經(jīng)形成了一輪購房的發(fā)展,,但當(dāng)?shù)刭彿咳舜罅渴欠潜镜氐木用�,,�?dāng)?shù)卣J(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整。在這種形勢下,,不取消限購,,我覺得也是合適的。
政府的金融政策,、信貸政策的放寬,,也是一種政策適應(yīng)性調(diào)整,。比如說首套房貸款政策,,就合乎市場規(guī)律,這是在無泡沫化威脅情況下,,讓市場交易中消費者主權(quán)更多起作用,,市場信貸不用擔(dān)心瘋炒的情況下,應(yīng)該更多讓市場在競爭中自由選擇,,讓消費者自己判斷,。這種情況下,首付的比重在調(diào)低,,也很有必要,,大家已經(jīng)比以前更好地認(rèn)識了市場的風(fēng)險,更理性地在做判斷,,這時候適當(dāng)降低一些首付的比重,,實際上是使市場的活躍程度適當(dāng)提高,但不用擔(dān)心這樣一來馬上就變成瘋炒狀態(tài),。
再說到財稅,,我注意到交易政策在放寬,原來堅持持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免,,現(xiàn)在不少地方放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策,。這也有利于房地產(chǎn)市場的活躍,有利于按照市場機制減少存量空置,。實際上,,現(xiàn)在大量的二手房涌入市場,使供需關(guān)系較好地得到了校正,。以前需求一路上升,,供不應(yīng)求,;現(xiàn)在反過來要消化庫存�,?傮w來說,,這有利于盤活存量,促使生產(chǎn)要素更多地流動起來,。
據(jù)我觀察,,總體來說,中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州,,高端的代表北京,,都已經(jīng)完成探底。其他的二線,、三四線城市,,在消化原來的泡沫、消化存量方面,,出不了大格,,也是一個調(diào)整中的收斂過程。所以,,我們可以看得相當(dāng)清楚,,今年很有希望基本完成大部分城市房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整。當(dāng)然,,有些城市還是會存在壓力和局部問題,,甚至不排除個別地方、個別開發(fā)商進(jìn)入非常困難的狀態(tài),。
財政政策應(yīng)給予積極支持
在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)市場,,還要繼續(xù)完成調(diào)整。在這種情況之下,,一方面對房地產(chǎn)市場要有長遠(yuǎn)發(fā)展信心,,另一方面要特別注重房地產(chǎn)市場還在繼續(xù)變化中的情況下,財政的政策調(diào)整與制度建設(shè)是十分必要的,。
那么財政方面基于前一段信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊,,應(yīng)該做什么事情?我認(rèn)為有這樣幾點:
宏觀經(jīng)濟下行如果壓力加重的話,,不排除財政擴張力度作適當(dāng)?shù)纳仙�,。在中央�?jīng)濟工作會議、今年全國“兩會”,、不久前的中央政治局會議都加力增效的方針之下,,積極的財政政策及其擴張性政策力度,總體上要符合穩(wěn)增長要求。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%,,財政部部長樓繼偉特別強調(diào),,實際算賬的水平,把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的進(jìn)出等因素算在一起,,是2.7%左右,,但也在安全區(qū)。有必要的話年內(nèi)適當(dāng)增加財政政策的力度,,應(yīng)是一個預(yù)備方案,。
政府必須全力做好從棚戶區(qū)改造切入的保障房建設(shè),財政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用,。這里面的一些具體機制,,中央已經(jīng)給出了非常清晰化的指導(dǎo),比如說保障房建設(shè)要以棚戶區(qū)改造托底,,原來十幾種保障房的名目,,現(xiàn)在可以主打兩種類型,一個是把廉租房和公租房合在一起,;二是共有產(chǎn)權(quán)房,,能較好地滿足現(xiàn)實的需要。
要加緊政府與社會資本合作(PPP)的法律法規(guī)制定工作,,推進(jìn)示范項目,,同時要培養(yǎng)契約精神,,以有助于在財政支持情況下,,更好地優(yōu)化結(jié)構(gòu)和應(yīng)對全局發(fā)展的需要。
同時,,應(yīng)該適時加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法,。今年財政部財政預(yù)算報告里明確表明對于房地產(chǎn)稅這個改革作配合立法的基本態(tài)度;三中全會明確要求加快房地產(chǎn)稅立法,,并適時推進(jìn)改革,;從時間表上,按照中央的要求應(yīng)該最晚2017年全國“兩會”的時候人大能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律,。這樣就不是簡單“擴大試點范圍”,,而是按照法律來執(zhí)行�,?傮w來說,,房地產(chǎn)稅如果未來能推出,一定要考慮中國國情,,處理好“扣除第一套房,,還是扣除人均多少平方米”的問題。
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【熱點觀察】政府的房地產(chǎn)市場“政策適應(yīng)性調(diào)整”是必要的
大部分城市有望今年完成調(diào)整 財政擴張力度或進(jìn)一步加大
財政部財政科學(xué)研究所原所長 賈康
中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài),在由“新”求“�,!钡那闆r下,,必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動這一調(diào)控方略,密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的下行,。因為中國現(xiàn)在的工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化,,總體發(fā)展中,,很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)就是不動產(chǎn)房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。而在城鎮(zhèn)化過程中,,前30年已經(jīng)有近3億人,,今后幾十年還將陸續(xù)有4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居,所以城鎮(zhèn)中心還將持續(xù)擴大,,并在宜居程度上升級優(yōu)化,,所以房地產(chǎn)必然形成整個產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、發(fā)展,、升級中的支柱,。
去年年初開始,房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常明顯的變化,,其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”,,絕對不是有些人說的“崩盤的過程”。這樣的市場調(diào)整分化,,在我國實際演變過程中總體已可認(rèn)定是健康的,,大家要在深化的市場中認(rèn)識和學(xué)習(xí),,重視分線、分市,、分地段,、分類型的具體分析,在理性認(rèn)識市場的情況下決定自己的投資行為,、開發(fā)行為。
在房地產(chǎn)政策上,我認(rèn)為現(xiàn)在已看到的政府的主要動作,,可以稱之為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”,這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的,。因為過去擔(dān)心房地產(chǎn)市場過度泡沫化,,怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”,政府甚至不惜動用種種行政手段,,但在缺少制度建設(shè)要素配套情況下,,依然不能有效遏制房地產(chǎn)市場的過度炒作。而現(xiàn)階段情況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變,政府可以不再擔(dān)心無忌憚的瘋炒,,也應(yīng)該進(jìn)行政策的適應(yīng)性調(diào)整,。
今年大部分城市有望完成調(diào)整
地方政府因地制宜逐步取消限購是完全有必要的。我更愿意稱這種行為是考慮市場下行背景,,幫助市場更合理地恢復(fù)常態(tài)�,,F(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購,北京,、上海,、廣州、深圳和三亞,,它們各有各的道理,。作為一線城市,外來人口壓力太大,,當(dāng)?shù)卣诰S護基本公共服務(wù)的均等化壓力之下,,還不能很好地適應(yīng)人口涌入的變化來消除“城市病”�,?傮w來說,,是以權(quán)宜之計行政手段的限購,限制外來人口的壓力,。而三亞在旅游業(yè)的推動下,,已經(jīng)形成了一輪購房的發(fā)展,但當(dāng)?shù)刭彿咳舜罅渴欠潜镜氐木用�,,�?dāng)?shù)卣J(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整,。在這種形勢下,不取消限購,,我覺得也是合適的,。
政府的金融政策、信貸政策的放寬,,也是一種政策適應(yīng)性調(diào)整,。比如說首套房貸款政策,就合乎市場規(guī)律,,這是在無泡沫化威脅情況下,,讓市場交易中消費者主權(quán)更多起作用,市場信貸不用擔(dān)心瘋炒的情況下,,應(yīng)該更多讓市場在競爭中自由選擇,,讓消費者自己判斷。這種情況下,,首付的比重在調(diào)低,,也很有必要,,大家已經(jīng)比以前更好地認(rèn)識了市場的風(fēng)險,更理性地在做判斷,,這時候適當(dāng)降低一些首付的比重,,實際上是使市場的活躍程度適當(dāng)提高,但不用擔(dān)心這樣一來馬上就變成瘋炒狀態(tài),。
再說到財稅,,我注意到交易政策在放寬,原來堅持持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免,,現(xiàn)在不少地方放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策,。這也有利于房地產(chǎn)市場的活躍,有利于按照市場機制減少存量空置,。實際上,,現(xiàn)在大量的二手房涌入市場,使供需關(guān)系較好地得到了校正,。以前需求一路上升,,供不應(yīng)求;現(xiàn)在反過來要消化庫存,�,?傮w來說,這有利于盤活存量,,促使生產(chǎn)要素更多地流動起來,。
據(jù)我觀察,總體來說,,中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州,,高端的代表北京,都已經(jīng)完成探底,。其他的二線,、三四線城市,在消化原來的泡沫,、消化存量方面,,出不了大格,也是一個調(diào)整中的收斂過程,。所以,,我們可以看得相當(dāng)清楚,今年很有希望基本完成大部分城市房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整,。當(dāng)然,有些城市還是會存在壓力和局部問題,,甚至不排除個別地方,、個別開發(fā)商進(jìn)入非常困難的狀態(tài),。
財政政策應(yīng)給予積極支持
在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)市場,還要繼續(xù)完成調(diào)整,。在這種情況之下,,一方面對房地產(chǎn)市場要有長遠(yuǎn)發(fā)展信心,另一方面要特別注重房地產(chǎn)市場還在繼續(xù)變化中的情況下,,財政的政策調(diào)整與制度建設(shè)是十分必要的,。
那么財政方面基于前一段信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊,應(yīng)該做什么事情,?我認(rèn)為有這樣幾點:
宏觀經(jīng)濟下行如果壓力加重的話,,不排除財政擴張力度作適當(dāng)?shù)纳仙T谥醒虢?jīng)濟工作會議,、今年全國“兩會”,、不久前的中央政治局會議都加力增效的方針之下,積極的財政政策及其擴張性政策力度,,總體上要符合穩(wěn)增長要求,。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%,財政部部長樓繼偉特別強調(diào),,實際算賬的水平,,把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的進(jìn)出等因素算在一起,是2.7%左右,,但也在安全區(qū),。有必要的話年內(nèi)適當(dāng)增加財政政策的力度,應(yīng)是一個預(yù)備方案,。
政府必須全力做好從棚戶區(qū)改造切入的保障房建設(shè),,財政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面的一些具體機制,,中央已經(jīng)給出了非常清晰化的指導(dǎo),,比如說保障房建設(shè)要以棚戶區(qū)改造托底,原來十幾種保障房的名目,,現(xiàn)在可以主打兩種類型,,一個是把廉租房和公租房合在一起;二是共有產(chǎn)權(quán)房,,能較好地滿足現(xiàn)實的需要,。
要加緊政府與社會資本合作(PPP)的法律法規(guī)制定工作,推進(jìn)示范項目,,同時要培養(yǎng)契約精神,,以有助于在財政支持情況下,更好地優(yōu)化結(jié)構(gòu)和應(yīng)對全局發(fā)展的需要,。
同時,,應(yīng)該適時加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法,。今年財政部財政預(yù)算報告里明確表明對于房地產(chǎn)稅這個改革作配合立法的基本態(tài)度;三中全會明確要求加快房地產(chǎn)稅立法,,并適時推進(jìn)改革,;從時間表上,按照中央的要求應(yīng)該最晚2017年全國“兩會”的時候人大能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律,。這樣就不是簡單“擴大試點范圍”,,而是按照法律來執(zhí)行�,?傮w來說,,房地產(chǎn)稅如果未來能推出,一定要考慮中國國情,,處理好“扣除第一套房,,還是扣除人均多少平方米”的問題。
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