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專家：城市住宅用地續(xù)期是否收費由全國人大決定

2016-5-3 9:17:58    來源：經濟參考報

　　近日,，就《物權法》第一百四十九條規(guī)定的城市住宅用地使用權期限屆滿后的續(xù)期問題,，我國著名民法學家梁慧星撰文，回顧了《物權法》起草中關于“自動續(xù)期”規(guī)定的立法討論過程,，并強調了解決問題的路徑,。

　　梁慧星，是中國社會科學院學部委員,，中國社會科學院法學研究所研究員,。曾任第十一屆全國人大代表，第十一屆全國人大法律委員會委員,，《合同法》起草組組長,，《物權法》、《侵權法》,、《民法典》起草組核心成員,，中共中央政治局集體學習《物權法》專題講座主講人。

　　他回顧介紹,，城市住宅用地使用權期限屆滿后的續(xù)期問題,，在當時立法過程中經歷了幾步變化，從三次審議稿“期滿申請續(xù)期,，續(xù)期付費”,，到四議稿“自動續(xù)期，續(xù)期付費由國務院規(guī)定”,，再到最終“自動續(xù)期,，付費留待將來慎重研究”,。他特別指出，“慎重研究”的研究主體,，是指立法機關即全國人大常委會自身,，而不是國務院或者別的機關。

　　三議稿：土地續(xù)期要申請并付費

　　梁慧星在文中回顧介紹,，物權法草案第一,、二、三次審議稿,，均無關于住宅用地使用權期滿“自動續(xù)期”的規(guī)定,。此項規(guī)定，是四次審議稿所創(chuàng)設,，至六次審議稿確定,。

　　當時，三次審議稿第一百五十五條：“建設用地使用權的期間屆滿,，建設用地使用權消滅,。”第一百五十六條：“建設用地使用權的期間屆滿,，建設用地使用權人需要繼續(xù)使用土地的,，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外,，出讓人應當同意,。建設用地使用權續(xù)期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金,；沒有約定或者約定不明確的,，按照國家規(guī)定確定�,！�

　　在三次審議中,，常委會組成人員針對此規(guī)定進行了討論。賀鏗委員提出,，“土地使用權消滅后怎么辦,？”吳清輝（代表）提出，“在香港,，有補地價制度,。如果期限過了，使用者仍想繼續(xù)使用這塊土地,，那就需要補地價,。物權法應該引進補地價的概念�,！编嵐Τ晌瘑T認為,，“住房,、宅基地是私人真正的恒產。城鎮(zhèn)居民只有70年的使用期,，買住房實際上買的是一個空間,，和土地沒有關系，那么70年以后是自動消滅還是自動續(xù)期,？如何保證城鄉(xiāng)居民這一部分私有財產，草案還有繼續(xù)完善的空間,�,！�

　　四議稿：自動續(xù)期，付費由國務院規(guī)定

　　梁慧星介紹到,，三次審議后,，委員長會議決定向社會公開征求意見。共收到通過網絡,、信件提交的意見11543件,，另有26個省（市,、區(qū)）和15個較大市人大常委會,、47個中央部門、16家大公司,、22個法學院所專家,，提出了意見。

　　社會各界針對上述規(guī)定的主要意見是：一,、用地期限,。有的提出，現(xiàn)行的住宅用地使用權期限太短,。有的建議延長為100年或者150年,。有的建議取消使用年限的規(guī)定。二,、續(xù)期申請人,。有的提出，一棟公寓多戶居住,，建設用地使用權期間屆滿,，是由住戶個人申請續(xù)期還是業(yè)主委員會統(tǒng)一申請續(xù)期，意見不一致時怎么辦,？三,、續(xù)期后的土地使用費。有的認為,，住戶買房已經支付了土地出讓金,，續(xù)期后不應再交費,。有的認為，續(xù)期的應交少量的使用費,。

　　對上述常委會組成人員和社會各界的意見,，法律委員會研究認為：“建設用地使用權續(xù)期的問題，宜區(qū)分住宅用地和非住宅用地,，要著眼于保障老百姓安居樂業(yè),。”據(jù)此,，法律委員會建議將這一條修改為：“住宅建設用地使用權期間屆滿的,，自動續(xù)期；非住宅建設用地使用權期間屆滿,，建設用地使用權人需要繼續(xù)使用土地的,，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期，出讓人應當同意,�,！薄敖ㄔO用地使用權續(xù)期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費,。續(xù)期的期限,、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定,�,！保ㄋ拇螌徸h稿第一百五十五條、五次審議稿第一百四十九條相同）

　　最終確定：自動續(xù)期,，付費留待將來慎重研究

　　在五次審議稿中,，則有一個第一百四十九條：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期,；非住宅建設用地使用權期間屆滿,，建設用地使用權人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期,，出讓人應當同意,。”（第1款）“建設用地使用權續(xù)期后,，建設用地使用權人應當支付土地使用費,。續(xù)期的期限、土地使用費支付標準和辦法,，由國務院規(guī)定,。”（第3款）

　　2006年10月27日，法律委員會向十屆全國人大常委會第二十四次會議提交《關于物權法（草案）修改情況的匯報》,，其中提到：五次審議中“常委會組成人員對自動續(xù)期的規(guī)定,，普遍表示贊成。同時,，有的委員提出,，續(xù)期付費是否合適，建議進一步研究,。法律委員會研究認為,，續(xù)期后是否支付土地使用費問題，關系廣大群眾切身利益,，需要慎重對待,，目前本法以不作規(guī)定為宜。屆時,，可以根據(jù)實際情況再作慎重研究。因此,，建議刪去這一條中關于土地使用費的規(guī)定,。”

　　國務院或地方政府不得決定是否收費

　　梁慧星談到,，《物權法》第一百四十九條關于住宅用地期滿自動續(xù)期的規(guī)定,，由此確定�,？梢�,，本條立法機關的意思是：鑒于住宅用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費問題，關系廣大群眾切身利益,，需要慎重對待,，目前本法不作規(guī)定，留待將來根據(jù)實際情況再作慎重研究,。

　　梁慧星提出,，應該特別注意，從原條文中刪去“續(xù)期的期限,、土地使用費支付標準和辦法,，由國務院規(guī)定”一句，可知所謂“屆時,，可以根據(jù)實際情況再作慎重研究”的研究主體,，是指立法機關（全國人大常委會）自身，而不是國務院或者別的機關,。質言之,，在將來由立法機關（全國人大常委會），就住宅用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費問題，“根據(jù)實際情況再作慎重研究”（并作出決定）,。在這之前,，無論是國務院或者地方政府，均不得擅自決定住宅用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費,。

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