國(guó)五條”細(xì)則“滿月” 調(diào)控會(huì)否成為價(jià)格分水嶺？
更新時(shí)間：2013-5-3 10:24:32 來(lái)源：新華網(wǎng)
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從“絢爛”到“平淡”,，開(kāi)發(fā)商“曲線賣(mài)房”
２０１２年下半年以來(lái)的樓市躁動(dòng)歷歷在目：一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)１０個(gè)月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲２１５％,、北京二手房網(wǎng)簽量同比大幅上漲３６０％……
進(jìn)入４月,，隨著“國(guó)五條”各地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天：
成交量大幅回落,，二手房成交遭“腰斬”,；房?jī)r(jià)未見(jiàn)明顯松動(dòng)，價(jià)格趨穩(wěn),；一線城市房源下降,，業(yè)主出手意愿下降；改善型需求明顯降低,，剛需仍然較足,。“以北京為例,，３月份套均成交９５平方米,，現(xiàn)在為９０平方米，剛需逐漸成為主力,。” 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱,。
“４月份的成交量下滑是對(duì)３月樓市‘過(guò)度亢奮’的修正,，也說(shuō)明了市場(chǎng)觀望氛圍較濃�,！� 中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳昇說(shuō),。
樓市高燒暫退，但記者走訪中發(fā)現(xiàn),，拖延開(kāi)盤(pán),、捂盤(pán)惜售、“陰陽(yáng)合同”等手段逐漸“冒頭”,。
－－拖延工期,、捂盤(pán)惜售。部分城市“國(guó)五條”細(xì)則中明確指出,，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)和周邊在售價(jià)格且不接受指導(dǎo)的項(xiàng)目,，可暫不發(fā)預(yù)售證。
然而,，價(jià)格,、開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定，是記者在多個(gè)樓盤(pán)走訪時(shí)得到的回復(fù),。大興一家樓盤(pán),，原定３月底開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目一直到５月還未見(jiàn)動(dòng)靜。盡管買(mǎi)房者多次質(zhì)疑，但開(kāi)發(fā)商只含糊其辭,。
一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者,，由于前期天價(jià)成交量已讓一些開(kāi)發(fā)商賺得“盆滿缽滿”，因此一些開(kāi)發(fā)商并不急于出手,，而是打起了先觀望再擇機(jī)漲價(jià)的“算盤(pán)”,。
－－申報(bào)毛坯房，賣(mài)出“精裝價(jià)”,。為了達(dá)到拿預(yù)售證和賣(mài)高價(jià)房?jī)刹徽`的目的,，一些開(kāi)發(fā)商申報(bào)給建委的是很低的毛坯價(jià)，然而出賣(mài)時(shí)卻告知消費(fèi)者要簽訂毛坯和精裝兩個(gè)價(jià)格合同,。一套１００平方米的房?jī)r(jià)輕輕松松就比申報(bào)價(jià)格多出小十萬(wàn),。
針對(duì)國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的種種新情況,，北京,、廣州等地的建委和房管機(jī)構(gòu)表示，正密切關(guān)注,，并在研究相關(guān)配套措施,，防范開(kāi)發(fā)商鉆政策漏洞。
各地力度不一,，效果“千差萬(wàn)別”
由中央制定大政策,，地方制定具體細(xì)則是本輪調(diào)控一大亮點(diǎn)，然而記者梳理發(fā)現(xiàn),，各地細(xì)則版本大相徑庭,，一些地方觀望、敷衍態(tài)度顯現(xiàn)無(wú)疑,。
所有地方版本中,，北京可謂最嚴(yán)厲。除了嚴(yán)規(guī)２０％的交易個(gè)稅外,，京籍單身被限定只能購(gòu)買(mǎi)一套住房,。一位本想代外地朋友在北京買(mǎi)房的先生坦言“果斷放棄�,！�
數(shù)據(jù)顯示,，４月北京二手房成交量環(huán)比下降８８.１％，記者在走訪多家樓盤(pán)時(shí)未發(fā)現(xiàn)大幅漲價(jià)情況,，并有個(gè)別樓盤(pán)已下調(diào)新一期樓盤(pán)預(yù)售價(jià),。
與此相對(duì)的是，多數(shù)城市雖然態(tài)度懇切,，但內(nèi)容缺乏新意,。上海,、深圳、重慶等７個(gè)地市雖然明確涉及２０％個(gè)稅,，廣州,、南京等地提出預(yù)售證核發(fā)制度，另有一些城市提出限價(jià)目標(biāo),，但總體上是對(duì)中央“國(guó)五條”的重申,，被指缺乏“殺傷力”。
還有一些城市的調(diào)控政策更是大而化之,，語(yǔ)焉不詳,。昆明市稱“要求各部門(mén)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施,、差別化住房和房地產(chǎn)稅收政策,。”濟(jì)南市則稱“進(jìn)一步落實(shí)限購(gòu),、住房信貸政策……嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為,。”福州市概括性提出“保持本地區(qū)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定,�,！�
過(guò)于寬泛、缺乏針對(duì)性的細(xì)則受到社會(huì)質(zhì)疑,，一些地方的樓市,、土地市場(chǎng)則出現(xiàn)了新的動(dòng)向：個(gè)別二線城市細(xì)則公布后房?jī)r(jià)仍出現(xiàn)較大漲幅；杭州市國(guó)土資源局近日公布的新一批預(yù)出讓地塊可建面積接近３７２萬(wàn)平方米,，推地規(guī)模刷新了杭州歷次“推地潮”紀(jì)錄。
陳昇等專家指出,，一些地方規(guī)避熱點(diǎn)問(wèn)題,，缺乏“殺傷力”。一線城市對(duì)于政策執(zhí)行較為嚴(yán)格,，不少二,、三線城市則“從輕發(fā)落”�,！耙恍┑胤诫y舍樓市依賴,，細(xì)則缺乏誠(chéng)意，調(diào)控效果難免打折扣,�,！�
但是，新政策已在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,。央行調(diào)查顯示,，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)意愿逐漸高位下滑,，未來(lái)３個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占比為１４．８％，較上季下降０．６個(gè)百分點(diǎn),。
“精確制導(dǎo)”,，避免誤傷購(gòu)房者
近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)一系列土地,、信貸,、樓市調(diào)控政策，然而房?jī)r(jià)高燒多年不退,。如何讓樓市走出“十年九調(diào),，屢調(diào)屢漲”的怪圈？
“樓市調(diào)控不能僅限于量跌價(jià)滯,，最終目標(biāo)是價(jià)格穩(wěn)定,。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),，“政策仍待細(xì)化,，讓政策‘精確制導(dǎo)’，而不要旁落‘空調(diào)’,，誤傷購(gòu)房者,。”
此次“國(guó)五條”首度在大中城市同步執(zhí)行限價(jià)政策,，首度將房?jī)r(jià)調(diào)控工作納入地方考核體系,，廣東等一些城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快，但是,，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大已進(jìn)入執(zhí)行階段,。但仍未能公布擴(kuò)容名單，住房信息聯(lián)網(wǎng)也再次延遲推出,。
業(yè)內(nèi)人士提醒,，從“國(guó)五條”的落地來(lái)看，中央的調(diào)控目標(biāo)是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn),，房?jī)r(jià)穩(wěn)定,，而地方的目標(biāo)是房?jī)r(jià)“增幅穩(wěn)定”，這和中央還是存在較大差距的,，值得警惕,。土地出讓溢價(jià)過(guò)高推漲房?jī)r(jià)的情況需要得到控制，政府也應(yīng)適當(dāng)控制出讓地價(jià),、適度讓利,。
陳昇建議，中央除了對(duì)各地土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行明確規(guī)范和考核,，更應(yīng)考核土地供應(yīng)的完成率,，對(duì)于完成率低于基數(shù)的城市要問(wèn)責(zé),。“因?yàn)檫^(guò)去幾年各地土地供應(yīng)計(jì)劃的完成率大多不足七成,�,！彼f(shuō)，“只有加快改革,，才能避免‘越調(diào)越漲’的窘境,，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展�,！�
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從“絢爛”到“平淡”,，開(kāi)發(fā)商“曲線賣(mài)房”
２０１２年下半年以來(lái)的樓市躁動(dòng)歷歷在目：一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)１０個(gè)月上漲。1月份,，南京商品房成交量同比上漲２１５％,、北京二手房網(wǎng)簽量同比大幅上漲３６０％……
進(jìn)入４月，隨著“國(guó)五條”各地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天：
成交量大幅回落,，二手房成交遭“腰斬”；房?jī)r(jià)未見(jiàn)明顯松動(dòng),，價(jià)格趨穩(wěn),；一線城市房源下降，業(yè)主出手意愿下降,；改善型需求明顯降低,，剛需仍然較足�,！耙员本槔�,，３月份套均成交９５平方米，現(xiàn)在為９０平方米,，剛需逐漸成為主力,。” 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱,。
“４月份的成交量下滑是對(duì)３月樓市‘過(guò)度亢奮’的修正,，也說(shuō)明了市場(chǎng)觀望氛圍較濃,。” 中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳昇說(shuō),。
樓市高燒暫退,，但記者走訪中發(fā)現(xiàn)，拖延開(kāi)盤(pán),、捂盤(pán)惜售,、“陰陽(yáng)合同”等手段逐漸“冒頭”。
－－拖延工期,、捂盤(pán)惜售,。部分城市“國(guó)五條”細(xì)則中明確指出，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)和周邊在售價(jià)格且不接受指導(dǎo)的項(xiàng)目,，可暫不發(fā)預(yù)售證,。
然而，價(jià)格,、開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定,，是記者在多個(gè)樓盤(pán)走訪時(shí)得到的回復(fù)。大興一家樓盤(pán),，原定３月底開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目一直到５月還未見(jiàn)動(dòng)靜,。盡管買(mǎi)房者多次質(zhì)疑，但開(kāi)發(fā)商只含糊其辭,。
一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者,，由于前期天價(jià)成交量已讓一些開(kāi)發(fā)商賺得“盆滿缽滿”，因此一些開(kāi)發(fā)商并不急于出手,，而是打起了先觀望再擇機(jī)漲價(jià)的“算盤(pán)”,。
－－申報(bào)毛坯房，賣(mài)出“精裝價(jià)”,。為了達(dá)到拿預(yù)售證和賣(mài)高價(jià)房?jī)刹徽`的目的,，一些開(kāi)發(fā)商申報(bào)給建委的是很低的毛坯價(jià)，然而出賣(mài)時(shí)卻告知消費(fèi)者要簽訂毛坯和精裝兩個(gè)價(jià)格合同,。一套１００平方米的房?jī)r(jià)輕輕松松就比申報(bào)價(jià)格多出小十萬(wàn),。
針對(duì)國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的種種新情況,，北京,、廣州等地的建委和房管機(jī)構(gòu)表示，正密切關(guān)注,，并在研究相關(guān)配套措施，防范開(kāi)發(fā)商鉆政策漏洞,。
各地力度不一,，效果“千差萬(wàn)別”
由中央制定大政策,，地方制定具體細(xì)則是本輪調(diào)控一大亮點(diǎn)，然而記者梳理發(fā)現(xiàn),，各地細(xì)則版本大相徑庭,，一些地方觀望、敷衍態(tài)度顯現(xiàn)無(wú)疑,。
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數(shù)據(jù)顯示,，４月北京二手房成交量環(huán)比下降８８.１％，記者在走訪多家樓盤(pán)時(shí)未發(fā)現(xiàn)大幅漲價(jià)情況,，并有個(gè)別樓盤(pán)已下調(diào)新一期樓盤(pán)預(yù)售價(jià),。
與此相對(duì)的是，多數(shù)城市雖然態(tài)度懇切,，但內(nèi)容缺乏新意,。上海、深圳,、重慶等７個(gè)地市雖然明確涉及２０％個(gè)稅,，廣州、南京等地提出預(yù)售證核發(fā)制度,，另有一些城市提出限價(jià)目標(biāo),，但總體上是對(duì)中央“國(guó)五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”,。
還有一些城市的調(diào)控政策更是大而化之,，語(yǔ)焉不詳。昆明市稱“要求各部門(mén)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作,，繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施,、差別化住房和房地產(chǎn)稅收政策�,！睗�(jì)南市則稱“進(jìn)一步落實(shí)限購(gòu),、住房信貸政策……嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為�,！备Ｖ菔懈爬ㄐ蕴岢觥氨３直镜貐^(qū)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定,。”
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陳昇等專家指出，一些地方規(guī)避熱點(diǎn)問(wèn)題,，缺乏“殺傷力”,。一線城市對(duì)于政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，不少二,、三線城市則“從輕發(fā)落”,。“一些地方難舍樓市依賴,，細(xì)則缺乏誠(chéng)意,，調(diào)控效果難免打折扣�,！�
但是,，新政策已在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。央行調(diào)查顯示,，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)意愿逐漸高位下滑,，未來(lái)３個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占比為１４．８％，較上季下降０．６個(gè)百分點(diǎn),。
“精確制導(dǎo)”,，避免誤傷購(gòu)房者
近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)一系列土地,、信貸,、樓市調(diào)控政策，然而房?jī)r(jià)高燒多年不退,。如何讓樓市走出“十年九調(diào),，屢調(diào)屢漲”的怪圈？
“樓市調(diào)控不能僅限于量跌價(jià)滯,，最終目標(biāo)是價(jià)格穩(wěn)定,。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),，“政策仍待細(xì)化,，讓政策‘精確制導(dǎo)’，而不要旁落‘空調(diào)’,，誤傷購(gòu)房者,。”
此次“國(guó)五條”首度在大中城市同步執(zhí)行限價(jià)政策，首度將房?jī)r(jià)調(diào)控工作納入地方考核體系,，廣東等一些城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快,，但是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大已進(jìn)入執(zhí)行階段,。但仍未能公布擴(kuò)容名單，住房信息聯(lián)網(wǎng)也再次延遲推出,。
業(yè)內(nèi)人士提醒,，從“國(guó)五條”的落地來(lái)看，中央的調(diào)控目標(biāo)是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn),，房?jī)r(jià)穩(wěn)定,，而地方的目標(biāo)是房?jī)r(jià)“增幅穩(wěn)定”，這和中央還是存在較大差距的,，值得警惕,。土地出讓溢價(jià)過(guò)高推漲房?jī)r(jià)的情況需要得到控制，政府也應(yīng)適當(dāng)控制出讓地價(jià),、適度讓利,。
陳昇建議，中央除了對(duì)各地土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行明確規(guī)范和考核,，更應(yīng)考核土地供應(yīng)的完成率,，對(duì)于完成率低于基數(shù)的城市要問(wèn)責(zé)�,！耙�?yàn)檫^(guò)去幾年各地土地供應(yīng)計(jì)劃的完成率大多不足七成,。”他說(shuō),，“只有加快改革,，才能避免‘越調(diào)越漲’的窘境，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展,�,！�
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